Loyer impayé : procédure, délais et droits du bailleur en 2026

Un loyer impayé contraint le bailleur à suivre une procédure précise, sous peine de voir sa demande rejetée. En 2026, entre la loi Kasbarian, la nouvelle saisie sur rémunération et l’obligation de clause résolutoire dans tout bail signé depuis juillet 2023, les règles ont évolué. Voici la marche à suivre, étape par étape, avec les délais réels.

1. Dès le premier impayé : tentative amiable et mise en demeure

Dès la première mensualité non reçue, contactez immédiatement votre locataire par téléphone ou SMS pour comprendre la situation. Un oubli, une difficulté passagère ou un problème bancaire peuvent souvent se régler en quelques jours sans engager de frais.

Si le locataire ne régularise pas dans les 15 jours, envoyez une lettre de mise en demeure en recommandé avec accusé de réception (LRAR). Ce courrier formalise la créance et montre votre bonne foi en cas de procédure judiciaire ultérieure.

À cette étape, informez également le garant du retard de paiement. Si vous avez souscrit une assurance loyers impayés (GLI), déclarez le sinistre à votre assureur. Pour les locataires bénéficiant d’APL, vous pouvez demander à la CAF de vous verser directement l’allocation (tiers payant).

2. Commandement de payer : l’étape clé de la procédure

Sans régularisation après la mise en demeure, faites délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (ancien huissier). Ce document officiel est adressé simultanément au locataire et au garant. Son coût est d’environ 50 à 80 € à votre charge, récupérable en cas de condamnation du locataire.

À compter de la réception, le locataire dispose de 2 mois pour régler la totalité des sommes dues. Ce délai lui permet aussi de saisir le tribunal pour demander des délais de paiement ou de faire appel à un Fonds de Solidarité Logement (FSL).

Pour tout bail signé après le 29 juillet 2023, la clause résolutoire de plein droit est obligatoirement incluse dans le contrat. Elle stipule que le bail est résilié automatiquement si le locataire ne régularise pas dans les 6 semaines suivant le commandement de payer. Le bailleur peut alors saisir le tribunal pour faire constater la résiliation, sans attendre 2 mois supplémentaires.

3. Procédure judiciaire : résiliation du bail et expulsion

Si le commandement reste sans effet, vous assignez votre locataire devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire compétent (lieu du logement loué). Cette assignation est délivrée par un commissaire de justice.

Le juge peut alors :

• condamner le locataire au paiement des arriérés de loyers et charges ;
• prononcer la résiliation du bail (si la clause résolutoire n’a pas encore joué) ;
• ordonner l’expulsion du locataire et de tous les occupants du logement.

Une fois le jugement rendu, le commissaire de justice signifie la décision au locataire, qui dispose d’un délai minimum de 2 mois pour quitter les lieux avant que l’expulsion forcée puisse être mise à exécution.

4. Trêve hivernale : attention à la date limite d’octobre

La trêve hivernale court du 1^er novembre au 31 mars. Durant cette période, aucune expulsion physique ne peut être réalisée, même si un jugement l’ordonne — sauf rares exceptions (relogement proposé, bien donné à bail illicitement). Les commissaires de justice ne peuvent pas intervenir pour expulser un occupant.

En revanche, la procédure judiciaire peut se poursuivre : l’audience peut avoir lieu, le jugement peut être rendu, mais l’exécution de l’expulsion est suspendue jusqu’au 1^er avril.

Si vous avez engagé la procédure tardivement et que l’expulsion n’est pas encore ordonnée avant le 1^er novembre, vous devrez attendre le printemps pour récupérer votre bien. Agir avant fin octobre est donc stratégiquement important.

5. Se prémunir des impayés : GLI, Visale et bail notarié

Pour éviter de traverser une telle procédure, plusieurs dispositifs permettent de sécuriser ses loyers :

• Assurance loyers impayés (GLI) : couvre les impayés, les dégradations et les frais de procédure. Coût : 2 à 4 % du loyer annuel. Elle impose des critères de solvabilité du locataire à l’entrée.
• Garantie Visale (Action Logement) : gratuite, pour les locataires de moins de 30 ans ou salariés en mobilité. Couvre jusqu’à 36 mois d’impayés dans le parc privé.
• Caution personnelle : un garant (personne physique ou acte de cautionnement bancaire) reste responsable des loyers impayés. Informez-le dès le premier retard.
• Bail authentique (notarié) : constitue un titre exécutoire dès la signature. En cas d’impayé, vous pouvez saisir directement les revenus ou les biens du locataire sans passer par un tribunal.

FAQ — Loyer impayé : vos questions

Comment réclamer un loyer impayé à un locataire ?

Commencez par un contact direct (téléphone, message), puis envoyez une lettre de mise en demeure en LRAR. Sans réponse, faites délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Si le locataire ne régularise pas dans les 2 mois (ou 6 semaines si le bail contient la clause résolutoire obligatoire), saisissez le tribunal judiciaire.

Quelle est la nouvelle loi sur les loyers impayés en 2026 ?

Depuis juillet 2023 (loi Kasbarian), tout bail d’habitation doit inclure une clause résolutoire de plein droit : le bail se résilie automatiquement 6 semaines après un commandement de payer infructueux. Par ailleurs, depuis le 1^er juillet 2025, les bailleurs disposant d’un titre exécutoire (bail notarié) peuvent obtenir une saisie sur rémunération directement auprès de l’employeur du locataire, sans passer par le juge.

Combien de temps faut-il pour expulser un locataire qui ne paie pas ?

La procédure complète prend généralement entre 12 et 18 mois : mise en demeure (15 jours), commandement de payer (2 mois), audience au tribunal (2 à 6 mois selon le tribunal), puis délai d’exécution (2 mois supplémentaires). La trêve hivernale peut allonger ce délai de plusieurs mois supplémentaires.

Qu’est-ce qu’un commandement de quitter les lieux ?

Le commandement de quitter les lieux est un acte délivré par un commissaire de justice après le jugement prononçant l’expulsion. Il n’est pas à confondre avec le commandement de payer (envoyé avant le tribunal). Le locataire dispose alors d’au moins 2 mois pour partir volontairement avant l’expulsion forcée.