Louer un logement en meublé de tourisme via Airbnb, Abritel ou Booking impose des obligations légales précises, souvent méconnues des propriétaires. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, les règles se sont durcies : DPE obligatoire, enregistrement national étendu, abattement fiscal réduit pour les meublés non classés. Voici ce que la réglementation impose réellement en 2026.
En bref : tout meublé de tourisme doit être déclaré en mairie (enregistrement national obligatoire depuis mai 2026). Le logement doit afficher un DPE minimum E depuis le 21 novembre 2024. Côté fiscalité, l’abattement micro-BIC est de 50 % pour les meublés classés (plafond 77 700 €/an) et seulement 30 % pour les non classés (plafond 15 000 €/an).
Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?
Au sens de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme, un meublé de tourisme est un logement (villa, appartement ou studio) meublé à l’usage exclusif du locataire, loué à des voyageurs de passage sans y élire domicile, à la journée, à la semaine ou au mois. Le locataire n’y établit pas sa résidence principale.
Ce cadre légal distingue clairement le meublé de tourisme du bail de droit commun (meublé longue durée) et de la chambre d’hôtes, qui suit ses propres obligations. À noter que la sous-location d’une résidence principale via Airbnb entre aussi dans cette catégorie.
La déclaration en mairie : une obligation depuis 2009
Depuis 2009, tout propriétaire ou locataire qui propose un meublé de tourisme à la location doit effectuer une déclaration préalable en mairie. Cette formalité s’accomplit au moyen du formulaire Cerfa n° 14004-04, disponible en ligne sur service-public.fr.
La loi Le Meur a considérablement renforcé ce dispositif. Depuis mai 2026, l’enregistrement préalable en mairie est obligatoire sur l’ensemble du territoire national, et non plus seulement dans les communes qui l’avaient délibérément mis en place. En cas de défaut d’enregistrement, le maire peut prononcer une amende administrative de 10 000 à 20 000 euros maximum.
Attention : si vous louez votre résidence principale (logement occupé au moins 8 mois par an), vous étiez en principe dispensé de déclaration. Ce n’est plus systématiquement le cas dans les communes qui ont adopté une délibération spécifique pour imposer l’enregistrement à toutes les locations touristiques, résidence principale incluse.
DPE obligatoire pour les meublés de tourisme : le calendrier à connaître
C’est peut-être la mesure la plus structurante de la loi Le Meur pour les propriétaires bailleurs. Depuis le 21 novembre 2024, tout logement proposé à la location touristique doit présenter un diagnostic de performance énergétique (DPE) affichant au minimum la classe E (article L. 631-10 du Code de la construction et de l’habitation).
Le calendrier prévu est progressif : la classe E est le minimum depuis novembre 2024, et au 1er janvier 2034, seuls les logements classés entre A et D pourront être proposés à la location touristique. En cas de non-conformité, le propriétaire encourt une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros par logement (Code du tourisme, art. L. 324-2-2°). Les maires disposeront du pouvoir d’exiger la production d’un DPE valide, sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour.
Pour les logements classés F ou G, la mise en location en meublé de tourisme est d’ores et déjà contraire à la réglementation. Nous vous conseillons de réaliser un audit énergétique pour évaluer les travaux nécessaires à la remontée en classe E, avant toute mise sur le marché touristique.
Durée maximale de location : 120 ou 90 jours selon votre commune
Pour les locations de résidence principale, la réglementation fixe un plafond de 120 jours par an. La loi Le Meur a donné aux communes le pouvoir, par délibération motivée, de réduire ce plafond à 90 jours par an depuis le 1er janvier 2025 (Code du tourisme, art. L. 324-1-1 IV).
Les communes concernées sont principalement les zones tendues où la pression du marché locatif est forte. En cas de dépassement du plafond, le propriétaire s’expose à une amende civile de 10 000 euros maximum. Il convient de vérifier auprès de votre mairie si une telle délibération a été adoptée : ce point est rarement mis en avant par les plateformes de réservation.
Fiscalité micro-BIC : les nouveaux abattements selon le classement
La fiscalité des meublés de tourisme a été profondément réformée par la loi Le Meur, en vigueur depuis le 1er janvier 2025. Le régime micro-BIC s’applique désormais selon deux niveaux distincts :
| Type de meublé | Plafond de recettes | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme classé | 77 700 €/an | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 €/an | 30 % |
L’écart est significatif. Pour un propriétaire percevant 20 000 euros de recettes annuelles, le classement officiel permet de ramener la base imposable à 10 000 euros (contre 14 000 euros sans classement). Cette différence de traitement constitue une incitation concrète à demander le classement officiel du logement auprès d’un organisme accrédité.
Si vos recettes dépassent le plafond applicable ou si vos charges réelles sont élevées (travaux, intérêts d’emprunt, assurances), le régime réel LMNP peut s’avérer plus avantageux. La consultation d’un comptable spécialisé est recommandée pour les locations générant plus de 20 000 euros de revenus par an.
Copropriété et meublé de tourisme : vérifiez votre règlement
Si votre logement est en copropriété, la loi Le Meur a modifié les règles du jeu à deux niveaux. La modification du règlement de copropriété pour interdire la location touristique peut désormais être décidée à la majorité des deux tiers des voix, contre l’unanimité auparavant (article 26 d de la loi du 10 juillet 1965). Cette faculté est réservée aux copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots résidentiels.
Autre obligation nouvelle : tout propriétaire qui transforme un lot d’habitation en meublé de tourisme doit en informer le syndic de copropriété. Les nouveaux règlements de copropriété doivent par ailleurs expressément préciser si la location de meublés de tourisme est autorisée ou interdite (article 8-1-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Avant de vous lancer, relisez votre règlement de copropriété. Un vote à 2/3 des voix peut suffire à interdire la location touristique dans votre immeuble, même si celle-ci était tolérée jusque-là.
Questions fréquentes sur le meublé de tourisme
Quelle est la différence entre déclaration et enregistrement en mairie ?
La déclaration simple (formulaire Cerfa 14004-04) existe depuis 2009 et est obligatoire partout. L’enregistrement est une procédure plus formelle, assortie d’un numéro d’enregistrement, mise en place initialement dans certaines communes depuis 2017. Depuis mai 2026, l’enregistrement est obligatoire sur l’ensemble du territoire national.
Le DPE d’un meublé de tourisme doit-il être affiché dans l’annonce ?
Oui. La réglementation prévoit que les annonces de location touristique doivent mentionner le classement énergétique du logement. Cette obligation s’inscrit dans une logique de transparence vis-à-vis des locataires et permet aux communes de contrôler le respect des exigences de performance énergétique.
Quelles sanctions risque-t-on sans déclaration ni enregistrement ?
En cas de défaut d’enregistrement, le maire peut prononcer une amende administrative comprise entre 10 000 et 20 000 euros. Le non-respect des exigences de DPE (logement sous la classe E) expose à une amende distincte pouvant atteindre 5 000 euros par logement.
Le classement officiel meublé de tourisme est-il obligatoire ?
Non, le classement officiel (1 à 5 étoiles, délivré par un organisme accrédité type Atout France) n’est pas obligatoire. Mais il est fortement recommandé : il permet de bénéficier de l’abattement micro-BIC de 50 % et d’un plafond de recettes de 77 700 €, contre 30 % d’abattement et 15 000 € pour les non classés.
Peut-on louer son appartement en copropriété sur Airbnb sans restriction ?
Pas nécessairement. Depuis la loi Le Meur, le règlement de copropriété peut interdire la location touristique à la majorité des 2/3 des voix. Il convient de consulter votre règlement de copropriété et d’en informer votre syndic avant toute mise en location sur une plateforme.
Combien de jours par an peut-on louer sa résidence principale en meublé de tourisme ?
La limite nationale est de 120 jours par an pour la résidence principale. Depuis le 1er janvier 2025, certaines communes peuvent la réduire à 90 jours par délibération motivée. Au-delà du plafond applicable, l’amende civile peut atteindre 10 000 euros.
Que faire si mon logement est classé F ou G au DPE ?
Depuis le 21 novembre 2024, un logement F ou G ne peut légalement être proposé à la location touristique. La réalisation d’un audit énergétique permet d’identifier les travaux de rénovation prioritaires (isolation des combles, changement du système de chauffage, remplacement des fenêtres) pour remonter en classe E. Des aides comme MaPrimeRénov’ peuvent cofinancer une partie de ces travaux.
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