Dépôt de garantie : quel délai pour le rendre au locataire ?

Le bailleur dispose de 1 mois pour restituer le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Ce délai passe à 2 mois dès qu’une dégradation est constatée. C’est l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 qui fixe ce cadre, sans dérogation possible.

Passé ces délais, le bailleur s’expose à des pénalités financières et à une procédure judiciaire. Voici ce que la réglementation impose concrètement.

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de 1 mois (état des lieux conforme) ou 2 mois (dégradations constatées), à compter de la remise des clés. Tout retard entraîne une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé.

Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au moment de la signature du bail. Il sert à couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations : loyers impayés, dégradations du logement, charges non régularisées. Il ne s’agit pas d’un loyer d’avance et le bailleur n’a pas le droit de s’en servir à sa guise pendant la durée du bail.

Son montant est plafonné par la loi : 1 mois de loyer hors charges pour une location vide, 2 mois pour une location meublée. Pour un bail mobilité, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé, c’est une règle absolue posée par la loi ELAN du 23 novembre 2018. À noter que les normes de décence du logement conditionnent également la légitimité de certaines retenues : un bailleur ne peut pas facturer des réparations liées à la vétusté ou à un défaut d’entretien lui incombant.

Quel est le délai légal de restitution ?

La date de référence est la remise effective des clés, accompagnée de l’état des lieux de sortie contradictoire. C’est à partir de ce moment que le délai commence à courir, pas à compter de la date de fin du bail mentionnée dans le contrat. La remise des clés ne peut intervenir qu’une fois le préavis de location du locataire pleinement écoulé.

Deux situations se distinguent clairement :

• État des lieux de sortie conforme à l’entrée : le bailleur doit restituer intégralement le dépôt dans un délai d’1 mois.
• Dégradations constatées à la sortie : le délai est porté à 2 mois. Le bailleur peut retenir les sommes nécessaires aux réparations, à condition de les justifier.

Un état des lieux de sortie réalisé unilatéralement par le bailleur, sans la présence du locataire, ne permet pas d’invoquer des dégradations. La procédure contradictoire est une condition de validité des retenues. Pour comprendre comment se déroule cette étape, consultez notre article sur l’état des lieux locatif et ses enjeux pratiques.

Quelles retenues le bailleur peut-il opérer ?

Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par un document probant : devis, facture, constat d’huissier ou photographies datées. Le bailleur ne peut pas se contenter de mentionner des dégradations de façon vague. La jurisprudence est constante sur ce point.

Les retenues légitimes couvrent principalement : les loyers ou charges impayés à la date de sortie, les dégradations constatées à l’état des lieux comparatif, et les éventuels travaux de remise en état rendus nécessaires par un usage anormal du logement. En revanche, l’usure normale liée à l’utilisation du logement (vétusté) ne peut pas être imputée au locataire. La grille de vétusté, lorsqu’elle est annexée au bail, sert précisément à calculer la part restant à la charge du locataire selon l’âge des équipements.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a introduit la grille de vétusté applicable sur accord des parties. Si aucune grille n’est annexée au bail, le bailleur et le locataire doivent s’entendre sur l’état d’usure constaté, ce qui est souvent source de litige.

Quelles sanctions en cas de retard de restitution ?

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est clair : si le bailleur ne restitue pas le dépôt dans les délais légaux, le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Cette majoration s’applique automatiquement, sans qu’il soit nécessaire de mettre le bailleur en demeure au préalable, même si une mise en demeure accélère généralement les choses.

La procédure recommandée est la suivante : d’abord, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, mentionnant le montant dû et le délai dépassé. Si le bailleur ne répond pas sous 8 jours, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) compétente, dont la saisine est gratuite. En cas d’échec de la conciliation, le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien est compétent. Pour les litiges inférieurs à 5 000 euros, la procédure simplifiée devant le tribunal peut être engagée sans avocat.

Cas particuliers : meublé, bail mobilité et colocation

Pour la location meublée, le délai de restitution est identique : 1 ou 2 mois selon l’état des lieux comparatif. Seul le montant du dépôt diffère (2 mois au lieu d’1). La réglementation de la loi du 6 juillet 1989 s’applique dans les mêmes conditions pour les résidences principales.

Pour le bail mobilité (entre 1 et 10 mois, non renouvelable), aucun dépôt de garantie ne peut être demandé. Le bailleur peut en revanche exiger une caution solidaire ou souscrire à la garantie Visale proposée par Action Logement.

En colocation, si l’un des colocataires quitte le logement en cours de bail, le dépôt reste entre les mains du bailleur jusqu’à la fin du contrat. La restitution n’intervient qu’à la remise des clés par le dernier occupant, sauf accord entre colocataires et bailleur pour un arrangement amiable. Nous vous conseillons de prévoir cette situation dans le bail dès le départ afin d’éviter tout litige à la sortie.

La décence du logement joue également un rôle dans les litiges liés au dépôt de garantie : un logement indécent oblige le bailleur à procéder aux travaux nécessaires, ce qui peut réduire les retenues qu’il est en droit d’opérer sur le locataire sortant.

FAQ sur le dépôt de garantie

Quel article de loi fixe le délai de restitution du dépôt de garantie ?

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe les conditions et délais de restitution du dépôt de garantie pour les locations à usage de résidence principale. Il s’applique aux locations vides et meublées soumises à cette loi.

Pourquoi le délai est-il de 2 mois quand il y a des dégradations ?

Ce délai supplémentaire permet au bailleur d’obtenir des devis ou factures pour chiffrer les travaux de remise en état. Sans justificatif, aucune retenue n’est valable. Le délai de 2 mois est un maximum : si le bailleur dispose de ses justificatifs plus tôt, rien ne l’empêche de restituer le solde avant l’échéance.

Que faire si le propriétaire ne rend pas la caution après l’état des lieux ?

La première étape consiste à adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en rappelant le délai légal et en réclamant la restitution augmentée de la majoration de 10 % par mois de retard. En cas de refus ou d’absence de réponse, la commission départementale de conciliation est saisie gratuitement. Le tribunal judiciaire reste le recours ultime.

Le bailleur peut-il retenir toute la caution pour des travaux de peinture ?

Non, pas systématiquement. La vétusté des peintures doit être prise en compte. Si les peintures avaient déjà 5 ou 10 ans à l’entrée dans les lieux, leur état ne peut pas être imputé intégralement au locataire. La grille de vétusté, lorsqu’elle est annexée au bail, détermine la part restant à la charge de chacun. Sans grille, l’appréciation est faite au cas par cas, souvent devant la commission de conciliation.

Le dépôt de garantie est-il obligatoire dans un bail de location vide ?

Non, il n’est pas obligatoire. Le bailleur peut décider de ne pas en exiger un. Mais s’il en prévoit un dans le bail, son montant ne peut pas dépasser 1 mois de loyer hors charges pour une location vide. Certains propriétaires préfèrent y renoncer pour attirer des candidats, surtout dans un contexte où l’accès à la location reste difficile pour certains profils.

Le bailleur peut-il conserver le dépôt si le locataire part sans faire l’état des lieux de sortie ?

Si le locataire refuse de participer à l’état des lieux de sortie sans motif valable, le bailleur peut le faire réaliser unilatéralement par un huissier, aux frais partagés par moitié. Le bailleur est alors fondé à retenir les sommes correspondant aux dégradations constatées, à condition que celles-ci soient documentées par le rapport de l’huissier.

Que se passe-t-il si le logement est vendu entre l’entrée et la sortie du locataire ?

En cas de vente du bien loué, le dépôt de garantie est transféré au nouveau propriétaire. C’est à lui de le restituer au locataire à la fin du bail. Si ce transfert n’a pas eu lieu entre les deux parties (vendeur et acquéreur), le locataire peut néanmoins exiger la restitution auprès du nouveau bailleur, qui dispose d’un recours contre l’ancien propriétaire.