L’indice de référence des loyers (IRL) du 2e trimestre 2026 s’établit à 148,37, en hausse de +1,15 % sur un an. C’est la première fois depuis plus d’un an que l’indice dépasse le seuil symbolique du pourcent. Pour les bailleurs dont le bail prévoit une révision indexée sur le T2, c’est la valeur à appliquer dès maintenant.
Voici ce que vous devez savoir pour calculer le bon montant, respecter les conditions légales et notifier votre locataire dans les règles.
En bref : IRL T2 2026 = 148,37 (+1,15 %). Pour réviser le loyer, appliquez la formule : nouveau loyer = loyer actuel × (148,37 / IRL du même trimestre 2025). La clause de révision doit figurer dans le bail et les logements classés F ou G ne peuvent pas faire l’objet d’une révision.
L’IRL, base légale de toute révision de loyer
L’indice de référence des loyers est publié chaque trimestre par l’INSEE. Il sert de plafond légal à la révision annuelle des loyers d’habitation : le bailleur ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’évolution de cet indice, quelle que soit la situation du marché local.
L’IRL est calculé à partir de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers sur les douze derniers mois. C’est précisément cette base qui explique la remontée du T2 2026 à +1,15 % : l’inflation sous-jacente a progressé sur la période de référence, après plusieurs trimestres consécutifs sous le pourcent. À noter que ce seuil du pourcent n’avait pas été franchi depuis plus d’un an.
Tableau des valeurs IRL récentes (2025-2026)
Pour appliquer la formule, vous avez besoin de l’IRL du trimestre de référence de votre bail, pour l’année en cours et l’année précédente. Voici les valeurs publiées par l’INSEE sur les derniers trimestres :
| Trimestre | Valeur IRL | Évolution annuelle |
|---|---|---|
| T3 2025 | 145,77 | +0,87 % |
| T4 2025 | 145,78 | +0,79 % |
| T1 2026 | 146,60 | +0,78 % |
| T2 2026 | 148,37 | +1,15 % |
Le T3 2026 sera publié par l’INSEE à la mi-octobre 2026. Si votre bail prend comme référence le 3e trimestre, c’est cette prochaine valeur qui s’appliquera à votre prochaine révision.
La formule de calcul et un exemple concret
La révision ne se fait pas simplement en appliquant un pourcentage à votre loyer actuel. La formule officielle utilise les valeurs de l’IRL pour le même trimestre de référence, à un an d’intervalle.
La formule officielle
La Loi du 6 juillet 1989 impose ce calcul :
Nouveau loyer = loyer actuel × (IRL du trimestre de référence N / IRL du même trimestre N-1)
Le trimestre de référence est celui qui figure dans votre contrat de bail. C’est généralement le trimestre correspondant à la date de signature ou à la date anniversaire de la révision. Si votre bail indique le T2 comme référence, vous utilisez l’IRL T2 2026 (148,37) au numérateur et l’IRL T2 2025 (146,68) au dénominateur.
Exemple pratique : un loyer de 600 € au T2 2026
Prenons un bail avec révision au T2 : le loyer actuel est de 600 €, la référence est le T2 2025 (IRL = 146,68). Voici le calcul :
Nouveau loyer = 600 × (148,37 / 146,68) = 600 × 1,01152 = 606,91 €
L’augmentation représente donc 6,91 € par mois, soit 82,92 € sur l’année. Pour un loyer de 500 €, le calcul donne 500 × (148,37 / 146,68) = 505,76 €, soit +5,76 € par mois.
Arrondir le résultat au centime supérieur est une pratique admise. Certains bailleurs préfèrent rester au centime inférieur pour éviter toute contestation. L’essentiel : ne jamais dépasser le plafond légal calculé par la formule.
Conditions légales : quand la révision est-elle possible ?
Connaître l’IRL en vigueur est une chose. Encore faut-il que les conditions soient réunies pour l’appliquer légalement. Trois règles fondamentales encadrent la révision.
La clause de révision, condition indispensable
Sans clause de révision dans le contrat de bail, vous ne pouvez pas augmenter le loyer pendant toute la durée du bail, même si l’IRL progresse. Cette clause doit être explicitement rédigée dans le contrat. Les modèles de bail conformes à la loi Alur l’intègrent systématiquement depuis 2014. Certains vieux contrats en sont dépourvus. Vérifiez ce point avant d’envoyer quoi que ce soit à votre locataire.
Passoires thermiques F et G : révision interdite
Depuis le 24 août 2022 en métropole, les logements classés passoires thermiques (classés F ou G au DPE) ne peuvent plus faire l’objet d’une révision de loyer à la hausse. Le loyer est gelé jusqu’à ce que des travaux de rénovation permettent d’atteindre une meilleure étiquette énergétique. Cette interdiction s’applique à tous les nouveaux baux mais aussi aux baux en cours.
Si votre logement est classé F ou G, appliquer quand même la révision expose à une restitution des loyers indûment perçus. En cas de doute sur la classe DPE, il convient de faire réaliser un diagnostic de performance énergétique actualisé avant toute démarche.
Le délai d’un an et l’absence de rétroactivité
La révision ne peut intervenir qu’une fois par an, à la date anniversaire prévue dans le bail. Si vous oubliez de l’appliquer une année, vous perdez définitivement le droit à cette révision. Autrement dit, vous ne pouvez pas rattraper le retard l’année suivante en cumulant deux hausses. La révision n’est pas rétroactive.
Le délai maximal pour réclamer la régularisation est d’un an à compter de la date anniversaire. Passé ce délai, le droit à révision est forclos pour la période concernée.
Comment notifier la révision à votre locataire ?
Aucune formalité particulière n’est imposée par la loi pour informer le locataire d’une révision de loyer. Un simple courrier ou un email suffit. La pratique recommandée est d’envoyer la notification avant ou à la date anniversaire du bail, en précisant le nouveau montant, la formule de calcul utilisée et les références de l’IRL appliqué.
La révision prend effet à compter de la date d’anniversaire du bail, à condition que le bailleur ait bien notifié le changement. En cas de notification tardive, la révision ne s’applique qu’à compter de la réception du courrier. Pour éviter ce décalage, pensez à programmer un rappel chaque année.
Si votre bail inclut des charges locatives récupérables, celles-ci font l’objet d’une régularisation distincte et annuelle, indépendante de la révision du loyer principal. Ne confondez pas les deux démarches.
FAQ : questions fréquentes sur la révision de loyer 2026
Voici les réponses aux questions que nous recevons le plus souvent sur l’IRL et la révision annuelle des loyers.
Quel sera le taux d’augmentation des loyers en 2026 ?
Le taux d’évolution de l’IRL dépend du trimestre de référence de votre bail. Au T2 2026, l’évolution est de +1,15 %. Au T1 2026, elle était de +0,78 %. Au T4 et T3 2025, respectivement +0,79 % et +0,87 %. Le taux applicable à votre révision est celui du trimestre indiqué dans votre contrat.
Quand sort le prochain IRL (T3 2026) ?
L’INSEE publie chaque IRL environ six semaines après la fin du trimestre concerné. Le T3 2026 (juillet-septembre) devrait donc être disponible à la mi-octobre 2026. Si votre bail prend le T3 comme référence, vous devrez attendre cette publication avant de procéder à la révision.
Comment calculer le nouveau loyer avec l’IRL ?
Appliquez la formule : nouveau loyer = loyer actuel × (IRL du trimestre N / IRL du même trimestre N-1). Les valeurs sont disponibles sur le site de l’INSEE (rubrique « Indices et séries »). La difficulté principale est d’identifier le bon trimestre de référence dans votre bail.
Où trouver le tableau officiel de l’IRL ?
Le tableau complet des IRL est publié sur le site de l’INSEE (insee.fr, rubrique « Indices et séries / IRL ») et sur le site de l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement, anil.org). Ces deux sources font foi. Évitez les sites tiers qui peuvent afficher des valeurs non mises à jour.
Mon locataire peut-il refuser la révision de loyer ?
Non. Dès lors que le bail contient une clause de révision et que toutes les conditions légales sont réunies, le locataire ne peut pas s’opposer à la révision si elle respecte le plafond de l’IRL. En revanche, si le logement est classé F ou G, le locataire est en droit de contester l’augmentation et d’exiger la restitution des sommes indûment versées.
Existe-t-il un IRL spécifique pour l’Outre-mer et la Corse ?
Oui. En Guadeloupe, Martinique, Réunion, Guyane et à Mayotte, un IRL spécifique est calculé par l’INSEE sur la base de l’évolution des prix dans ces territoires. Les valeurs diffèrent de l’IRL métropolitain et sont publiées séparément. En Corse, c’est également un indice dédié qui s’applique. Vérifiez la localisation du logement avant d’appliquer l’indice métropolitain.
Pour toute question sur le délai de restitution du dépôt de garantie en fin de bail ou sur les droits et obligations à la résiliation, consultez les guides dédiés sur notre blog.
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