Les charges locatives récupérables désignent les dépenses que le bailleur avance pour le compte du locataire, puis se fait rembourser. Leur liste est fixée de façon limitative par le décret n°87-713 du 26 août 1987 : le propriétaire ne peut exiger du locataire que les charges figurant expressément sur ce texte. Toute autre dépense reste à sa charge exclusive.
En bref : la liste des charges récupérables est définie par le décret 87-713. En location vide, le bailleur perçoit des provisions mensuelles et régularise chaque année. Le délai pour réclamer un complément ou un remboursement est de 3 ans.
Qu’est-ce qu’une charge locative récupérable ?
La définition figure à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 (dite loi Menant) : les charges récupérables sont des dépenses ayant le caractère de charges locatives. Concrètement, le propriétaire paie l’ensemble des charges de l’immeuble, puis récupère auprès du locataire uniquement la quote-part correspondant aux postes autorisés par le décret.
Ce principe a une conséquence directe : si le bailleur tente de refacturer une dépense absente du décret de 1987, vous pouvez légitimement la contester. Un exemple fréquent concerne les honoraires du syndic de copropriété, qui restent intégralement à la charge du propriétaire, quelle que soit la clause du bail.
Attention : une clause du bail qui mettrait à la charge du locataire des dépenses non prévues par le décret est réputée non écrite. Elle n’a aucune valeur juridique, même si vous avez signé le contrat.
La liste officielle des charges récupérables
Le décret n°87-713 répartit les charges selon huit grandes catégories. Voici la répartition entre ce qui incombe au locataire et ce qui reste à la charge du bailleur :
| Catégorie | À la charge du locataire | À la charge du bailleur |
|---|---|---|
| Ascenseur et monte-charge | Électricité, entretien courant, petites réparations | Réparations importantes, mise aux normes, remplacement |
| Eau froide et eau chaude | Consommation, entretien des compteurs et robinets | Remplacement des canalisations, pose de compteurs |
| Chauffage collectif | Combustible, exploitation, entretien des brûleurs | Remplacement de la chaudière ou de l’installation |
| Parties communes | Nettoyage, éclairage, entretien des parois vitrées | Ravalement, peinture lourde, réfection des sols |
| Espaces extérieurs | Tonte des pelouses, arrosage, entretien des massifs | Abattage d’arbres, création de nouveaux aménagements |
| Personnel d’immeuble | 75 % des salaires si le gardien assure entretien et représentation, 40 % pour une seule fonction | Part restante, charges patronales au-delà du seuil |
| Taxes | TEOM, taxe de balayage, redevance d’assainissement | Taxe foncière, assurance immeuble |
| Équipements divers | Interphone, portail automatique, entretien boîtes aux lettres | Installation initiale, remplacement complet |
Parmi ces postes, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) mérite une mention particulière. Elle figure sur l’avis de taxe foncière du propriétaire, mais la loi autorise le bailleur à la récupérer intégralement auprès du locataire. Beaucoup de locataires l’ignorent et contestent à tort ce poste lors de la régularisation annuelle.
Charges en copropriété : quelle quote-part est récupérable ?
Quand le logement est en copropriété, le bailleur répercute uniquement la fraction des charges correspondant aux postes récupérables, au prorata des tantièmes du lot. Les charges de copropriété comprennent généralement des dépenses mixtes : une partie est récupérable sur le locataire, l’autre reste à la charge du propriétaire.
En pratique, environ 70 à 80 % du budget annuel d’une copropriété courante peut être récupéré sur le locataire. Le solde, qui inclut les honoraires du syndic, l’assurance immeuble et les travaux sur les parties communes relevant de l’article 606 du Code civil (gros murs, toiture, charpente), reste à la charge exclusive du bailleur.
Nous vous conseillons de demander systématiquement le détail du calcul ainsi que le procès-verbal de la dernière assemblée générale de copropriété, pour vérifier la cohérence des montants réclamés.
Provisions sur charges et régularisation annuelle obligatoire
Pour les logements vides, le bailleur perçoit chaque mois une provision sur charges dont le montant doit être défini dans le bail. Ce n’est qu’une avance : une fois par an, le propriétaire doit procéder à la régularisation, c’est-à-dire comparer la provision encaissée aux dépenses réelles.
La loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de transmettre au locataire, un mois avant la régularisation, un décompte détaillé par poste de dépenses. Les pièces justificatives (factures, relevés de consommation) doivent ensuite rester disponibles pendant six mois pour que le locataire puisse les consulter à sa demande.
Si la provision était insuffisante, le locataire verse un complément. Si elle était excessive, le bailleur rembourse le trop-perçu. Le délai de prescription pour réclamer l’un ou l’autre est de 3 ans à compter de la date d’exigibilité des charges (article 2224 du Code civil).
Pour les logements meublés, le bailleur peut opter pour un forfait de charges, fixé dans le bail. Dans ce cas, aucune régularisation n’est due, quel que soit le montant réel des dépenses. Le bail mobilité fonctionne également au forfait, ce qui simplifie la gestion pour les séjours de courte durée.
Si le bailleur n’effectue pas la régularisation annuelle dans les délais, le locataire peut, après mise en demeure restée sans réponse, suspendre le versement des provisions. Cette possibilité est encadrée par la loi et doit être exercée avec précaution.
Ce que le locataire peut exiger du bailleur
Tout locataire a le droit de demander la communication des pièces justificatives relatives aux charges. En copropriété, cela inclut les appels de fonds du syndic, les relevés de compteurs et les contrats d’entretien. Le bailleur ne peut pas refuser sous prétexte de confidentialité.
Si le montant de la régularisation semble incohérent, la première étape consiste à demander le décompte détaillé par poste. La seconde est de vérifier, ligne par ligne, que chaque charge figure bien dans le décret de 1987. Toute dépense absente de ce texte doit être retirée du décompte.
La liste des diagnostics obligatoires remis au locataire fait également partie des obligations du bailleur avant la remise des clés, au même titre que le respect des règles sur les charges récupérables et la fourniture d’un logement décent.
Si vous envisagez de placer votre bien sous investissement locatif meublé en LMNP, savoir distinguer location nue et location meublée est fondamental pour optimiser votre fiscalité.
FAQ sur les charges locatives récupérables
Le bailleur peut-il récupérer les frais d’assurance de l’immeuble ?
Non. L’assurance multirisque habitation souscrite par le propriétaire reste intégralement à sa charge. Seule la redevance d’assainissement, qui est une taxe communale, est récupérable sur le locataire.
Les honoraires d’agence de gestion sont-ils des charges récupérables ?
Non. Les frais versés à une agence immobilière pour la gestion locative ne figurent pas dans la liste du décret 87-713. Ils restent à la charge exclusive du bailleur, même s’ils sont liés à la gestion quotidienne du logement.
Que se passe-t-il si le bailleur ne régularise jamais les charges ?
Le locataire peut, après une mise en demeure formelle restée sans réponse, saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire. La prescription de 3 ans permet de réclamer les régularisations sur les trois dernières années. Si la provision était excessive, le trop-perçu doit être restitué.
Le dépôt de garantie peut-il couvrir des charges impayées ?
Oui. Le bailleur peut déduire du dépôt de garantie les charges non réglées au moment du départ du locataire, à condition de fournir les justificatifs. Si la régularisation annuelle n’a pas encore eu lieu, il peut retenir au maximum 20 % du dépôt dans l’attente du décompte définitif.
Les charges sont-elles dues pendant le préavis ?
Oui. Les provisions sur charges restent exigibles jusqu’à la date de fin effective du bail. Le locataire doit continuer à régler le loyer et les charges jusqu’à la remise des clés, y compris pendant le délai de préavis.
Un propriétaire peut-il augmenter la provision en cours de bail ?
La provision est fixée dans le bail. Le bailleur ne peut pas la modifier unilatéralement en cours d’exécution du contrat, sauf accord exprès du locataire. En revanche, lors du renouvellement ou de la révision annuelle, il peut proposer un réajustement justifié par les dépenses réelles de l’année écoulée.
En logement meublé, le locataire peut-il contester le forfait de charges ?
Le forfait est librement négocié à la signature du bail. Une fois fixé, il ne peut être modifié qu’à l’occasion du renouvellement. Le locataire ne peut pas demander de régularisation si les charges réelles sont inférieures au forfait, ni le bailleur si elles sont supérieures.
Les réparations locatives sont-elles distinctes des charges récupérables ?
Oui. Les réparations locatives (entretien courant, menus travaux) sont listées par le décret n°87-712 du 26 août 1987 et sont à la charge directe du locataire, indépendamment des charges récupérables. Les grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil (toiture, gros murs, charpente) restent à la charge exclusive du bailleur.
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