Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont interdits à la mise en location en France métropolitaine. Un calendrier progressif, fixé par la loi Climat et Résilience n°2021-1104 du 22 août 2021, s’étend jusqu’en 2034 pour couvrir l’ensemble des passoires thermiques. Pour les bailleurs, les enjeux sont concrets : impossibilité de signer de nouveaux baux, gel des loyers et obligation de rénover.
La réforme du DPE entrée en vigueur le 1er janvier 2026 a toutefois modifié le calcul de la consommation énergétique pour les logements à chauffage électrique. Près de 850 000 logements ont ainsi changé de classe sans aucuns travaux. Voici ce que tout propriétaire-bailleur doit savoir.
En bref : DPE G interdit à la location depuis le 1er janvier 2025, DPE F en 2028, DPE E en 2034. Les baux en cours restent valides jusqu’à leur échéance. La réforme DPE 2026 a sorti mécaniquement 850 000 logements du statut de passoire. Un projet de loi Lecornu prévoit un assouplissement sous condition de travaux mais n’est pas encore adopté.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Une passoire thermique désigne tout logement dont la consommation en énergie primaire dépasse 330 kWh/m²/an, soit les classes F et G du DPE. Pour la seule classe G, le seuil est fixé à 420 kWh/m²/an. Ces logements représentent environ 5,2 millions de biens en France, soit près de 17 % du parc résidentiel total.
Le DPE évalue deux indicateurs : la consommation d’énergie primaire (kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre (kg CO₂/m²/an). C’est le critère le plus défavorable entre les deux qui détermine la classe finale. Un logement peut donc être classé G en raison de ses émissions même si sa consommation reste sous le seuil.
Le calendrier légal : de 2025 à 2034
La loi Climat et Résilience a établi un calendrier progressif d’interdiction de mise en location pour les logements énergivores. Ce calendrier s’applique aux nouveaux contrats de location ainsi qu’aux reconductions tacites et aux renouvellements.
| Classe DPE | Métropole | Outre-mer |
|---|---|---|
| G (> 420 kWh/m²/an) | 1er janvier 2025 | 1er janvier 2028 |
| F (> 330 kWh/m²/an) | 1er janvier 2028 | 1er janvier 2031 |
| E (> 250 kWh/m²/an) | 1er janvier 2034 | 1er janvier 2034 |
La règle s’applique à la location nue, à la location meublée et au bail mobilité. Les locations saisonnières et les meublés de tourisme ne sont pas concernés par ces interdictions.
Attention : l’interdiction ne se limite pas à la signature d’un nouveau bail. Elle vise aussi la reconduction tacite d’un contrat existant et son renouvellement formel. Un bailleur qui laisse son bail se reconduire sur un logement G commet donc une infraction depuis le 1er janvier 2025.
Baux en cours : ce que la loi prévoit vraiment
Un bail signé avant le 1er janvier 2025 sur un logement classé G reste valide jusqu’à son terme contractuel. Le propriétaire n’est pas contraint de résilier le contrat en cours. Toutefois, deux obligations pèsent sur lui dès à présent.
Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F et G sont gelés : aucune révision à la hausse n’est possible lors du renouvellement ou d’une révision annuelle, même si l’indice de référence des loyers (IRL) progresse. Le locataire d’un logement passoire peut demander au bailleur la réalisation de travaux de mise en conformité à tout moment. En cas de refus, il peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une injonction de travaux ou une réduction de loyer. Pour mieux comprendre les règles encadrant les préavis de location et les obligations des parties, nous vous invitons à consulter notre guide dédié.
La réforme DPE de janvier 2026 : 850 000 logements épargnés
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité pour le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Ce changement technique modifie mécaniquement la consommation en énergie primaire des logements chauffés à l’électricité (convecteurs, radiateurs, pompe à chaleur). Résultat : environ 850 000 logements ont vu leur classement s’améliorer d’une ou plusieurs classes sans aucuns travaux.
Pour les bailleurs, cela signifie qu’un logement classé G avec le précédent coefficient peut désormais être classé F ou même E avec le nouveau calcul. La mise à jour du DPE n’est pas automatique : il appartient au propriétaire de faire réaliser un nouveau diagnostic par un diagnostiqueur certifié pour bénéficier du nouveau classement. Nous vous recommandons de vérifier le classement réel de votre bien avant toute décision, que ce soit pour une mise en location ou une mise en vente. Le diagnostic de performance énergétique et son mode de calcul sont détaillés dans notre article de référence.
Projet de loi Lecornu : un assouplissement en discussion
Le 23 avril 2026, le Premier ministre Sébastien Lecornu a présenté à Marseille les grandes lignes d’un projet de loi logement. Le texte prévoit de permettre aux bailleurs de logements F ou G de les remettre en location à condition de signer un engagement contractuel de travaux avec une entreprise de rénovation. Le délai accordé serait de 3 ans pour une maison individuelle et de 5 ans pour un appartement en copropriété.
L’exécutif estime que ce mécanisme permettrait de maintenir ou de remettre sur le marché entre 650 000 et 700 000 logements d’ici 2028, limitant la tension locative dans les zones tendues. Le projet de loi doit être présenté en Conseil des ministres avant l’été 2026 et vise un vote avant la fin de l’année.
À retenir : ce projet de loi n’est pas encore adopté. À la date de publication de cet article, les règles de la loi Climat et Résilience restent pleinement en vigueur. Un logement G ne peut légalement pas faire l’objet d’un nouveau bail ou d’une reconduction.
Que faire si votre logement est classé G ou F ?
Si votre logement est toujours classé G ou F, plusieurs options s’offrent à vous. La première étape consiste à vérifier le classement actuel en commandant un DPE actualisé, notamment si votre logement est chauffé à l’électricité et que votre DPE date d’avant janvier 2026.
Si le classement défavorable est confirmé, la voie de la rénovation s’impose. Les travaux les plus efficaces sont l’isolation des combles et des murs, le remplacement du système de chauffage et la pose d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC). Plusieurs dispositifs d’aide sont mobilisables : MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie (CEE) et l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ). Les logements classés F ou G vendus en métropole nécessitent par ailleurs un audit énergétique obligatoire depuis avril 2023, qui peut servir de feuille de route pour la rénovation.
Si votre logement dépasse 30 ans et que vous envisagez des travaux d’envergure, sachez que la réglementation impose également un bilan complet de la performance énergétique avant tout engagement. Nous vous conseillons de faire établir un plan de travaux par un conseiller France Rénov’ (service public gratuit) avant de sélectionner les entreprises intervenantes.
Questions fréquentes
Puis-je encore louer mon appartement classé G en 2026 ?
Non, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus faire l’objet d’un nouveau contrat de location ni d’une reconduction tacite en France métropolitaine. Si un bail est en cours, il reste valide jusqu’à son terme. La loi interdit uniquement les nouvelles mises en location et les renouvellements.
Quels DPE seront interdits à la location en 2028 ?
La classe F (logements dont la consommation dépasse 330 kWh/m²/an) sera interdite à la location à compter du 1er janvier 2028. La classe E (plus de 250 kWh/m²/an) suivra en 2034. En outre-mer, l’interdiction de la classe F est repoussée au 1er janvier 2031.
Mon locataire peut-il exiger des travaux sur une passoire thermique ?
Oui. Depuis la loi ALUR et renforcé par la loi Climat et Résilience, tout locataire d’un logement passoire thermique peut adresser une demande de travaux à son bailleur. En cas de refus ou d’absence de réponse, il peut saisir le tribunal judiciaire. Le juge peut ordonner les travaux et accorder une réduction de loyer jusqu’à leur achèvement.
Le loyer d’un logement F ou G peut-il être révisé à la hausse ?
Non. Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F et G sont gelés. Lors du renouvellement du bail ou de la révision annuelle, le bailleur ne peut pas appliquer la hausse liée à l’indice de référence des loyers (IRL), même si ce dernier est positif. Cette règle s’applique aussi bien aux locations nues qu’aux locations meublées.
Comment savoir si mon logement est toujours une passoire thermique après la réforme 2026 ?
La seule façon de s’en assurer est de faire réaliser un nouveau DPE par un diagnostiqueur certifié. Le changement de coefficient de conversion de l’électricité (de 2,3 à 1,9) au 1er janvier 2026 ne s’applique pas automatiquement aux DPE déjà réalisés. Si votre DPE a été établi avant cette date sur un logement à chauffage électrique, son classement peut ne plus refléter la réalité réglementaire actuelle.
Quelles sanctions pour un bailleur qui loue illégalement un logement G ?
La loi ne prévoit pas de sanction pénale directe pour le bailleur. En revanche, le locataire peut saisir le tribunal pour demander la résiliation du bail, la restitution des loyers versés ou une mise en conformité sous astreinte. La situation peut également constituer un manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent, engageant la responsabilité civile du bailleur.
Le projet de loi Lecornu change-t-il les règles actuelles ?
Pas encore. Au moment de la publication de cet article, le projet de loi logement du Premier ministre Lecornu, présenté en avril 2026, n’a pas été adopté par le Parlement. Les règles de la loi Climat et Résilience s’appliquent donc intégralement. La réglementation prévoit une première lecture au Sénat courant été 2026, pour un vote envisagé avant fin 2026.
Comments are closed