Que peut retenir le bailleur sur le dépôt de garantie ?

En fin de bail, le bailleur peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir certains manquements du locataire. La loi du 6 juillet 1989 (article 22) encadre strictement ces retenues : elles doivent correspondre à des situations précises, être justifiées par des documents, et rester proportionnelles aux dommages réellement constatés.

Le bailleur peut retenir uniquement : loyers impayés, charges dues, dégradations imputables au locataire (hors usure normale), taxe sur les ordures ménagères non réglée. Chaque retenue doit être justifiée par un devis ou une facture et correspondre à ce qui figure dans l’état des lieux de sortie.

Les retenues autorisées par la loi

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 limite les cas dans lesquels le bailleur peut imputer des sommes sur le dépôt de garantie. Quatre motifs sont reconnus.

Les loyers et charges impayés constituent le motif le plus fréquent. Si le locataire quitte le logement avec un solde débiteur (loyers en retard, régularisation de charges non soldée), le bailleur peut déduire ces montants du dépôt, à condition de présenter un décompte détaillé.

Les dégradations imputables au locataire constituent le second motif. Il s’agit des détériorations qui dépassent l’usure normale liée à l’occupation. Un trou dans une cloison, un parquet lacéré, des vitres brisées : ces exemples relèvent de la responsabilité du locataire. À l’inverse, une peinture ternie par le temps ou des joints de salle de bain jaunis par les années ne peuvent pas être retenus.

La taxe sur les ordures ménagères, si elle entre dans les charges locatives et n’a pas été réglée, peut également être déduite du dépôt, au prorata du temps d’occupation. Enfin, les frais de remise en état et de nettoyage sont opposables si l’état des lieux de sortie met en évidence un logement rendu dans un état manifestement insuffisant.

Attention : le dépôt de garantie ne peut jamais servir à financer des travaux d’amélioration ou de mise aux normes qui seraient à la charge du bailleur. La règle est simple : le bailleur répare ce que le locataire a dégradé, pas ce qui s’est usé naturellement.

Dégradation ou usure normale : où se situe la frontière ?

C’est le point le plus litigieux. La loi distingue les dégradations imputables au locataire de la vétusté, qui incombe au propriétaire. Le décret du 26 août 2016 (article 22-1 de la loi de 1989) a introduit la possibilité de joindre une grille de vétusté au bail, établie selon les modèles négociés entre organisations de bailleurs et de locataires, notamment celui proposé par l’ANIL et la CNAF.

Cette grille fixe un coefficient d’abattement par type de revêtement selon son ancienneté. Un appartement dont la moquette a vingt ans de vie : même si le locataire l’a abîmée, la vétusté réduit considérablement la part qui lui est imputable. Voici un exemple concret : un locataire en place depuis dix ans ne peut pas se voir facturer le remplacement complet d’un parquet dont la durée de vie estimée est justement de dix à quinze ans. La retenue sera nulle ou très faible.

En l’absence de grille de vétusté annexée au bail, les tribunaux s’appuient sur les photos et les constats figurant dans les états des lieux d’entrée et de sortie pour trancher. Nous vous conseillons de réaliser des états des lieux aussi précis que possible, avec photos datées, pour éviter les contestations.

Justificatifs : ce que le bailleur doit produire

Pour chaque somme retenue, le bailleur doit fournir des pièces justificatives. La loi exige des devis ou des factures de professionnels correspondant aux travaux engagés. Il n’est pas possible de fixer un montant arbitraire « au ressenti » : la retenue doit s’appuyer sur un document chiffré.

Lorsque le bailleur réalise lui-même les travaux de remise en état, seul le coût des matériaux peut être imputé au locataire, sur présentation des factures d’achat. La main d’oeuvre propre du bailleur n’est pas valorisable.

Le bailleur n’est pas tenu de joindre les justificatifs dans le délai légal de restitution de deux mois. La jurisprudence admet un délai « raisonnable » pour les obtenir, à condition que les sommes retenues soient mentionnées clairement sur le décompte adressé au locataire dans les deux mois. Pour comprendre les délais légaux de restitution, vous pouvez consulter notre article sur le dépôt de garantie et les délais de restitution.

Le cas particulier de la copropriété

Quand le logement est situé en copropriété, la loi autorise une retenue provisoire supplémentaire. Jusqu’à l’approbation des comptes annuels de la copropriété, le bailleur peut conserver jusqu’à 20% du dépôt de garantie pour couvrir une éventuelle régularisation de charges. Cette retenue partielle ne génère pas de pénalités de retard, à la différence des autres motifs.

Une fois les comptes approuvés, le bailleur doit restituer la fraction non consommée dans un délai raisonnable. Il ne peut pas utiliser cette tolérance légale pour retarder indéfiniment la restitution. Cette situation concerne directement les charges locatives récupérables, dont le décompte peut prendre plusieurs mois après la fin du bail.

Retenues abusives : les recours du locataire

Lorsqu’un locataire estime qu’une retenue est injustifiée ou disproportionnée, plusieurs voies de recours s’offrent à lui. La première démarche consiste à adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur, en contestant la retenue et en demandant la restitution des sommes concernées.

Si le dialogue échoue, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) pour tenter une résolution amiable. Cette étape est gratuite et permet d’éviter une procédure judiciaire. En cas d’échec de la conciliation, le tribunal judiciaire (procédure d’injonction de payer) reste la voie finale.

La loi ALUR prévoit des pénalités de retard en cas de restitution tardive : le montant dû est majoré de 10% du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard entamé. Cette sanction s’applique à tous les contrats, y compris ceux conclus avant 2014.

FAQ

Peut-on retenir sur le dépôt de garantie sans justificatif ?

Non. Toute retenue doit être étayée par un devis ou une facture de professionnel correspondant aux dommages constatés dans l’état des lieux de sortie. Une retenue sans pièce justificative est contestable devant les tribunaux et sera généralement annulée.

Le bailleur peut-il retenir des frais de nettoyage ?

Oui, si l’état des lieux de sortie atteste que le logement a été rendu dans un état de propreté insuffisant. Le bailleur doit présenter une facture de société de nettoyage ou, s’il s’en charge lui-même, les tickets de caisse des produits utilisés. Le montant doit rester proportionné.

Quelle est la différence entre caution et dépôt de garantie ?

Ces deux termes sont souvent confondus. Le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire à l’entrée dans les lieux (1 mois de loyer hors charges pour les logements vides). La caution désigne la personne physique ou morale qui s’engage à payer à la place du locataire défaillant. Ce sont deux notions juridiquement distinctes.

Peut-on retenir des charges sur le dépôt de garantie ?

Oui. Si des charges locatives restent dues à la fin du bail, notamment après régularisation annuelle, le bailleur peut les déduire du dépôt. La régularisation des charges doit toutefois être justifiée par un décompte précis. Pour en savoir plus, lisez notre article sur les charges locatives récupérables.

Quelles pénalités s’appliquent en cas de restitution tardive ?

Si le bailleur ne restitue pas le dépôt dans les délais légaux (1 mois sans dégradations, 2 mois avec), il s’expose à une majoration de 10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé. Cette pénalité s’applique même si le bailleur a retenu une partie du dépôt à tort.

En copropriété, que peut retenir le bailleur en attendant les comptes annuels ?

Il peut conserver jusqu’à 20% du dépôt de garantie jusqu’à l’approbation des comptes annuels de la copropriété. Cette retenue provisoire n’entraîne pas de pénalités de retard. Une fois les comptes approuvés, la fraction non utilisée doit être restituée dans un délai raisonnable.

Que faire si un locataire conteste la retenue ?

La réglementation prévoit une procédure de médiation avant tout recours judiciaire. Nous vous conseillons de conserver toutes les preuves (état des lieux photographié, devis, factures) et de vous tourner vers la Commission Départementale de Conciliation pour tenter un accord amiable. Si la conciliation échoue, le tribunal judiciaire tranche le différend.