Avant de remettre les clés à un locataire, tout bailleur est tenu de constituer un dossier de diagnostics techniques (DDT) qu’il annexe au bail. Ce dossier regroupe plusieurs documents réglementaires dont le contenu, la durée de validité et les conditions d’obligation varient selon le logement. En 2026, la liste comprend entre cinq et sept diagnostics selon le type de bien et sa localisation.
Pour louer un logement, le bailleur doit fournir obligatoirement : DPE, CREP (plomb si avant 1949), état des installations électrique et gaz (si plus de 15 ans), ERP (état des risques et pollutions) et état parasitaire termites (en zone délimitée). Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la relocation. Depuis le 1er janvier 2028, les classés F le seront également.
Les diagnostics obligatoires du DDT location : liste complète
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 3-3) impose au bailleur d’annexer au contrat de location un dossier de diagnostics techniques complet. Chaque pièce a ses propres conditions d’application. Voici ce que la réglementation impose concrètement.
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
Le DPE est obligatoire pour tous les logements mis en location, sans exception. Il évalue la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du bien, exprimées sur une échelle de A à G. Sa durée de validité est de 10 ans pour les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 (réforme issue de l’arrêté du 31 mars 2021). Les anciens DPE antérieurs à cette date sont désormais caducs.
À noter que la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a posé un calendrier d’interdiction progressif : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) ne peuvent plus être proposés à la location. Les classés F seront interdits au 1er janvier 2028, puis les E au 1er janvier 2034. Pour les propriétaires concernés, un calendrier d’interdiction des passoires thermiques détaille l’ensemble des échéances.
Le CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb)
Le CREP s’applique uniquement aux logements construits avant le 1er janvier 1949. Il est réalisé par un diagnostiqueur certifié et recherche la présence de plomb dans les revêtements (peintures, enduits). Sa durée de validité dépend du résultat : illimitée si absence de plomb détecté, 6 ans si présence constatée. Un résultat positif impose également au bailleur d’informer son locataire des précautions à prendre, conformément à l’article L. 1334-7 du Code de la santé publique.
L’état de l’installation intérieure d’électricité
Ce diagnostic s’impose lorsque l’installation électrique du logement a été réalisée ou n’a pas fait l’objet de travaux depuis plus de 15 ans. Il identifie les anomalies susceptibles de présenter un danger pour les occupants. Sa durée de validité est de 6 ans. Pour les logements des années 1960-1980, il est pratiquement systématique. Notre article sur le diagnostic électricité en détail présente les anomalies les plus fréquemment relevées.
L’état de l’installation intérieure de gaz
Les mêmes conditions de déclenchement s’appliquent au gaz : l’installation doit avoir plus de 15 ans sans modification depuis l’origine. Le diagnostic vérifie l’étanchéité des tuyauteries, la ventilation des pièces et les appareils raccordés. Durée de validité : 6 ans. En cas d’anomalie grave (classée A1), le diagnostiqueur peut déclencher une coupure de gaz immédiate. Le diagnostic gaz est particulièrement scruté dans les logements anciens avec chauffage collectif.
L’ERP (état des risques et pollutions)
L’ERP remplace depuis 2020 l’ancien ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques). Il recense les risques naturels, miniers, technologiques, les zones de sismicité, la pollution des sols (BASIAS/BASOL) et les zones à potentiel radon. Sa durée de validité est de 6 mois : il doit donc être daté de moins de 6 mois au moment de la signature du bail. Il est fourni à tous les locataires, quelle que soit la zone d’implantation du bien.
L’état parasitaire (termites et nuisibles)
Ce document n’est obligatoire que dans les communes comprises dans une zone délimitée par arrêté préfectoral au titre de l’infestation par les termites et autres xylophages. Il est valable 6 mois. Sa portée est souvent confondue avec le diagnostic mérule, qui relève d’un régime différent : en zone à risque mérule, le bailleur a une simple obligation d’information (pas un diagnostic formalisé). Pour les obligations spécifiques à la vente, notre article sur le diagnostic termites précise le cadre réglementaire.
Tableau récapitulatif des durées de validité
Pour les bailleurs qui gèrent plusieurs biens ou renouvellent régulièrement leurs contrats de location, un suivi rigoureux des dates de validité est impératif. Voici le récapitulatif des obligations à respecter avant toute signature de bail.
| Diagnostic | Conditions d’obligation | Durée de validité |
|---|---|---|
| DPE | Tous les logements | 10 ans |
| CREP (plomb) | Logements avant 1949 | Illimitée (si négatif) / 6 ans (si positif) |
| État installation électrique | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| État installation gaz | Installation gaz de plus de 15 ans | 6 ans |
| ERP | Tous les logements | 6 mois |
| État parasitaire (termites) | Communes en zone délimitée par arrêté préfectoral | 6 mois |
Un diagnostic expiré au moment de la signature du bail est considéré comme absent. En cas de litige, le bailleur ne peut pas opposer un document périmé au locataire pour s’exonérer de sa responsabilité.
Appartement ou maison : les diagnostics diffèrent-ils ?
La distinction maison/appartement joue principalement sur l’installation de gaz et l’ancienneté des équipements. Dans un appartement en copropriété, si le chauffage est collectif et que la chaudière est entretenue par le syndic, le diagnostic gaz peut ne pas concerner les parties privatives. En revanche, si l’appartement dispose d’une chaudière individuelle, le diagnostic s’applique dans les mêmes conditions que pour une maison.
Pour les parties communes d’une copropriété, le bailleur peut se référer au Dossier Technique Amiante (DTA) tenu à jour par le syndic. Il convient de bien distinguer les obligations du bailleur (parties privatives) de celles du syndic (parties communes), pour éviter toute confusion dans la constitution du DDT.
Quelles conséquences si les diagnostics sont absents ou incomplets ?
Un DDT incomplet au moment de la signature du bail expose le bailleur à des risques concrets. Si un dommage survient et qu’il est établi qu’un diagnostic aurait permis de l’éviter, sa responsabilité civile peut être engagée. Sur le plan juridique, l’absence du DPE ou d’un diagnostic obligatoire peut être invoquée par le locataire pour obtenir une réduction de loyer, voire la résolution du bail.
La loi Alur du 24 mars 2014 a renforcé les obligations du bailleur en matière de diagnostics. Tout refus de fournir le DDT peut conduire le locataire à saisir le juge des contentieux de la protection. Il convient de traiter cette formalité non pas comme une contrainte administrative, mais comme une protection juridique pour les deux parties.
FAQ sur les diagnostics obligatoires en location
Quels diagnostics sont obligatoires pour louer une maison non chauffée au gaz ?
Si le logement ne dispose pas d’installation au gaz, le diagnostic gaz n’est pas requis. Les autres diagnostics restent obligatoires dans les conditions habituelles : DPE, CREP (si avant 1949), état électrique (si installation de plus de 15 ans), ERP et état parasitaire en zone délimitée.
Faut-il refaire les diagnostics à chaque nouveau locataire ?
Non, les diagnostics en cours de validité peuvent être conservés d’un bail à l’autre. Il suffit de vérifier que leur durée de validité n’est pas expirée au moment de la signature du nouveau contrat. L’ERP, valable 6 mois, doit quasiment toujours être renouvelé entre deux locataires si un délai s’est écoulé.
Le locataire peut-il refuser le bail si un diagnostic est manquant ?
Le locataire est en droit de refuser de signer un bail dont le DDT est incomplet. En pratique, la plupart des litiges surviennent après la signature, lors d’un sinistre ou d’une procédure judiciaire. La jurisprudence reconnaît l’absence de diagnostic comme un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles.
Le diagnostic plomb est-il obligatoire pour un appartement des années 1980 ?
Non. Le CREP ne s’applique qu’aux logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Un appartement construit dans les années 1980 n’est pas concerné par cette obligation, quelle que soit sa localisation.
Quelle est la durée de validité du DPE pour une location meublée ?
La durée de validité du DPE est identique pour la location nue et la location meublée : 10 ans pour les diagnostics établis depuis le 1er juillet 2021. Le régime juridique de la location (meublée ou nue) ne modifie pas les obligations techniques liées au DPE.
Le bailleur d’un logement classé F peut-il encore le louer en 2026 ?
Oui, en 2026, un logement classé F peut encore être loué. L’interdiction de mise en location des logements classés F ne prend effet qu’au 1er janvier 2028, conformément au calendrier établi par la loi Climat et Résilience. En revanche, les logements classés G (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an en France métropolitaine) sont interdits à la relocation depuis le 1er janvier 2025.
Que couvre exactement l’ERP dans le DDT location ?
L’ERP (état des risques et pollutions) regroupe les informations sur les risques naturels (inondations, mouvements de terrain, séismes), les risques miniers, les risques technologiques (industrie, transport de matières dangereuses), la pollution des sols (inventaires BASIAS et BASOL), le niveau de sismicité de la commune et le potentiel radon. Il est fourni par le bailleur sur la base des informations disponibles en préfecture ou via le portail Géorisques.
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