Plus-value immobilière lors d’une vente : calcul, abattements et exonérations

La plus-value immobilière désigne le gain réalisé lors de la vente d’un bien immobilier. En France, elle est imposée à un taux global de 36,2 % après abattements, sauf lorsque des exonérations s’appliquent. Résidence principale toujours exonérée, abattements progressifs dès la 6e année de détention, et rôle central du notaire : voici les règles qui s’appliquent en 2026.

En bref : la plus-value immobilière est taxée à 19 % (IR) + 17,2 % (prélèvements sociaux) = 36,2 %. La résidence principale est totalement exonérée. L’exonération d’IR est complète après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans. C’est le notaire qui calcule et prélève l’impôt lors de la signature de l’acte authentique.

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est la différence positive entre le prix de cession d’un bien et son prix d’acquisition initial, corrigés de certains frais. Ce régime d’imposition est défini par l’article 150 U du Code général des impôts.

Sont concernés par cette imposition les ventes portant sur des résidences secondaires, des logements locatifs (location nue ou meublée), des terrains à bâtir, ainsi que des parts de SCI ou de SCPI à prépondérance immobilière. La résidence principale fait exception : sa vente est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value, quelle que soit la plus-value réalisée, dès lors que le logement constitue votre habitation principale et effective au jour de la cession.

Comment calculer la plus-value imposable ?

Le calcul repose sur deux montants corrigés : le prix d’acquisition et le prix de cession.

Le prix d’acquisition corrigé correspond au prix d’achat initial, majoré des frais d’acquisition. Ces frais peuvent être pris en compte pour leur montant réel (frais de notaire, droits de mutation justifiés) ou par un forfait de 7,5 % du prix d’achat. Les dépenses de travaux sont également déductibles : soit selon les montants réels (sur présentation de factures d’entreprise, TVA incluse), soit via un forfait de 15 % du prix d’achat applicable si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans.

Le prix de cession corrigé correspond au prix de vente diminué des frais supportés par le vendeur : honoraires d’agence immobilière et coût des diagnostics obligatoires lors d’une vente immobilière. Ces frais sont déductibles à condition d’être justifiés.

La plus-value brute est égale au prix de cession corrigé diminué du prix d’acquisition corrigé. C’est sur cette base brute que s’appliquent les abattements pour durée de détention.

Exemple chiffré : vous avez acheté un appartement en 2010 pour 180 000 €. Vous le vendez en 2026 pour 280 000 €, avec 2 500 € de frais de vente. Prix d’acquisition corrigé : 180 000 + 13 500 (frais 7,5 %) + 27 000 (travaux 15 %) = 220 500 €. Prix de cession corrigé : 280 000 – 2 500 = 277 500 €. Plus-value brute : 277 500 – 220 500 = 57 000 €. Avec 16 ans de détention, les abattements vont réduire significativement cette base avant imposition.

Les abattements selon la durée de détention

La durée de détention est le levier fiscal le plus puissant à disposition du vendeur. La réglementation prévoit deux grilles d’abattement distinctes : l’une pour l’impôt sur le revenu (IR à 19 %), l’autre pour les prélèvements sociaux (PS à 17,2 %).

En reprenant l’exemple précédent (16 ans de détention), le vendeur bénéficie de 11 années d’abattement IR : 6 % x 11 = 66 % d’abattement sur la base IR, soit une base résiduelle de 57 000 x 34 % = 19 380 €. Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % x 11 = 18,15 % d’abattement, soit une base résiduelle de 57 000 x 81,85 % = 46 655 €. L’imposition totale serait donc d’environ 19 380 x 19 % + 46 655 x 17,2 % = 3 682 + 8 025 = 11 707 €, contre 20 634 € sans aucun abattement.

Quel taux d’imposition s’applique en 2026 ?

Une fois les abattements déduits, la plus-value nette est soumise à deux prélèvements distincts, calculés et versés par le notaire le jour de la vente :

Taux global : 19 % d’impôt sur le revenu (article 200 B du CGI) + 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité) = 36,2 % de la plus-value nette.

Ces deux taux s’appliquent aux bases nettes calculées séparément selon les grilles d’abattement de chaque prélèvement. Il ne s’agit pas du PFU (prélèvement forfaitaire unique de 30 %), qui s’applique aux revenus de capitaux mobiliers : la plus-value immobilière relève d’un régime distinct.

Une surtaxe progressive s’ajoute pour les plus-values nettes dépassant 50 000 €. Ce prélèvement supplémentaire, prévu à l’article 1609 nonies G du CGI, varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value nette après abattements. Il est calculé et collecté par le notaire au même moment que les prélèvements principaux.

Les principales exonérations de plus-value

La résidence principale bénéficie de l’exonération la plus large : aucune imposition, sans condition de durée de détention ni de montant. Le logement doit être votre résidence habituelle et effective à la date de la vente, non à la date d’achat.

La durée de détention permet une exonération progressive et totale : IR effacé après 22 ans, prélèvements sociaux effacés après 30 ans.

La première cession d’un bien autre que la résidence principale peut bénéficier d’une exonération totale si vous réinvestissez l’intégralité du prix de vente dans l’achat ou la construction de votre résidence principale dans les 24 mois suivant la vente. Cette exonération, prévue à l’article 150 U II 1° bis du CGI, ne s’applique qu’une seule fois et suppose que vous n’ayez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédentes.

D’autres cas d’exonération existent : cession pour un prix inférieur à 15 000 €, expropriation sous condition de réemploi du prix dans les 12 mois, cessions réalisées par des retraités ou invalides sous conditions de ressources (revenu fiscal de référence inférieur à un plafond annuel).

À noter : un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique subit souvent une décote de 5 à 15 % lors de la vente, selon sa localisation. Cette décote réduit mécaniquement le prix de cession et donc la plus-value imposable. Si votre bien est une passoire thermique, l’audit énergétique obligatoire peut aider à identifier les travaux qui valoriseront le bien avant la mise en vente.

Ce que le notaire fait à votre place

Le vendeur n’a pas à calculer ni à payer lui-même la plus-value : c’est le notaire instrumentant la vente qui prend en charge l’intégralité des démarches. Il calcule la plus-value imposable, applique les abattements, liquide les deux prélèvements (IR + PS) et les verse directement au service des impôts des entreprises (SIE) compétent, le jour de la signature de l’acte authentique, via le formulaire 2048-IMM.

Pour réaliser ce calcul, le notaire a besoin de l’ensemble des pièces justificatives : acte d’achat originel, factures de travaux, frais d’acquisition et coût des diagnostics immobiliers obligatoires constitutifs du dossier de diagnostic technique (DDT). Ces frais de diagnostics viennent réduire le prix de cession et donc la plus-value brute.

Après la vente, le vendeur reçoit un état liquidatif récapitulatif. Il doit reporter le montant de la plus-value sur sa déclaration annuelle de revenus (case 3VZ pour la plus-value imposable), mais cette démarche est purement déclarative : aucun impôt supplémentaire n’est dû à ce stade.

Questions fréquentes sur la plus-value immobilière

Comment se calcule la plus-value sur une vente immobilière ?

La plus-value brute est égale au prix de vente corrigé (prix de vente moins frais de cession) diminué du prix d’acquisition corrigé (prix d’achat + frais d’acquisition à 7,5 % forfait ou réels + travaux déductibles). Sur cette base brute, on applique les abattements pour durée de détention afin d’obtenir la plus-value nette imposable, soumise au taux global de 36,2 %.

Comment ne pas payer de plus-value sur la vente d’un bien immobilier ?

Plusieurs situations permettent d’éviter toute imposition : vendre votre résidence principale (exonération totale), attendre 22 ans de détention (exonération totale d’IR) ou 30 ans (exonération totale y compris prélèvements sociaux), ou réinvestir le prix de vente dans l’achat de votre résidence principale dans les 24 mois si c’est votre première cession d’un bien autre que la résidence principale. Les retraités et invalides à revenus modestes bénéficient également d’une exonération sous conditions.

Pourquoi attendre 5 ans avant de vendre ?

Les abattements pour durée de détention ne commencent qu’à partir de la 6e année révolue. En vendant avant la fin de la 5e année, vous payez la plus-value au taux plein de 36,2 %, sans aucune réduction. À partir de la 6e année, chaque année supplémentaire réduit la base imposable. Attendre la 22e année permet d’être totalement exonéré d’IR, et la 30e année d’être exonéré de l’ensemble des prélèvements.

Quand paye-t-on la plus-value sur la vente d’une maison ?

L’impôt est prélevé le jour de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Il n’existe pas de délai de paiement après la vente : le notaire règle directement le montant aux services fiscaux pour le compte du vendeur. Un report déclaratif est ensuite effectué sur la déclaration annuelle de revenus, mais il n’entraîne aucun paiement complémentaire.

Peut-on déduire le coût des diagnostics immobiliers de la plus-value ?

Oui. Les frais de diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, etc.) supportés par le vendeur constituent des frais de cession. Ils viennent en déduction du prix de vente, ce qui réduit la plus-value brute. Il est donc important de conserver toutes les factures de votre diagnostiqueur certifié pour les remettre au notaire.

La plus-value immobilière est-elle soumise aux prélèvements sociaux ?

Oui. En plus des 19 % d’impôt sur le revenu, la plus-value nette supporte 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG à 9,2 %, CRDS à 0,5 % et prélèvement de solidarité à 7,5 %). Ces deux prélèvements sont liquidés simultanément par le notaire mais s’appliquent à des bases nettes différentes, car les grilles d’abattement pour durée de détention ne sont pas identiques pour l’IR et pour les PS.

Qu’est-ce que la surtaxe sur les plus-values élevées ?

Lorsque la plus-value nette (après abattements) dépasse 50 000 €, un prélèvement additionnel progressif de 2 % à 6 % s’applique sur les tranches concernées, selon le barème de l’article 1609 nonies G du CGI. Ce calcul est effectué par le notaire. Les abattements pour durée de détention réduisent aussi la base de calcul de cette surtaxe, ce qui la rend moins pénalisante pour les vendeurs ayant conservé leur bien plusieurs années.

La plus-value d’une résidence principale est-elle imposable ?

Non. La vente de la résidence principale est totalement exonérée de toute imposition sur la plus-value, sans condition de durée de détention ni de plafond de montant. Le logement doit constituer votre résidence habituelle et effective à la date de la vente. Si vous avez quitté le bien avant de le mettre en vente, les services fiscaux apprécient au cas par cas le délai de tolérance accordé, notamment selon les raisons du départ (mutation professionnelle, état de santé, etc.).