Le radon est un gaz radioactif naturel, inodore et incolore, qui s’échappe des sols granitiques et pénètre dans les bâtiments par les fissures et les défauts d’étanchéité. Depuis le 1er juillet 2018, son évaluation est intégrée à l’état des risques et pollution (ERP), ce document obligatoire remis à tout acquéreur ou locataire lors d’une transaction immobilière. Cela concerne aujourd’hui plus de 7 000 communes en France.
En bref : le radon est obligatoirement mentionné dans l’ERP pour les ventes et locations dans les communes à potentiel radon. Les ERP (établissements recevant du public) situés en zone 3 ont des obligations renforcées. La mesure, réalisée par un professionnel certifié, dure au minimum 2 mois entre septembre et avril.
Le radon, un gaz radioactif aux effets sanitaires documentés
Le radon est produit par la désintégration naturelle de l’uranium présent dans certains types de sols, notamment les massifs granitiques et les terrains volcaniques. Ce gaz monte vers la surface et s’accumule dans les espaces clos insuffisamment ventilés : sous-sols, rez-de-chaussée, vides sanitaires. À long terme, son inhalation est reconnue comme la deuxième cause de cancer du poumon en France après le tabac.
Les chiffres sont sans équivoque : le Centre international de Recherche sur le Cancer (CIRC) estime que le radon est responsable de 3 000 cancers du poumon par an en France. Chez les fumeurs exposés, le risque est multiplié par 30. Ce contexte justifie pleinement l’intégration du risque radon dans le dossier de diagnostic technique remis lors de chaque transaction.
Ce que la réglementation impose aux propriétaires depuis 2018
L’arrêté du 27 juin 2018, pris en application de l’article R.1333-29 du Code de la santé publique, a profondément reconfiguré les obligations liées au radon. Il définit un nouveau découpage du territoire en trois niveaux de potentiel radon et rend obligatoire l’information sur ce risque dans l’ERP pour toutes les communes classées.
Depuis cette date, tout propriétaire qui vend ou loue un bien situé dans une commune à potentiel radon doit le mentionner dans l’état des risques obligatoire pour les transactions immobilières. L’absence de cette information expose le vendeur à des sanctions civiles : l’acquéreur peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix.
Attention : même si votre commune est classée en zone 1 ou 2 (faible potentiel), vous devez renseigner cette information dans l’ERP. L’obligation d’information ne se limite pas à la zone 3.
Les trois zones à potentiel radon : comment savoir si vous êtes concerné ?
L’arrêté du 27 juin 2018 classe l’ensemble des communes françaises en trois niveaux de risque, définis par leur géologie et leur concentration en uranium dans les sols.
- Zone 1 : potentiel radon faible. La grande majorité du territoire. Information obligatoire dans l’ERP mais aucune obligation de mesure spécifique.
- Zone 2 : potentiel radon faible mais avec des conditions géologiques favorisant sa migration. Même régime que la zone 1 pour les transactions.
- Zone 3 : potentiel radon significatif. Obligations renforcées pour les ERP. Environ 5 000 communes concernées, principalement en Bretagne, Auvergne, Corse, Limousin et Franche-Comté.
Les principaux départements classés en zone 3 comprennent la Corrèze (19), la Creuse (23), la Haute-Vienne (87), le Cantal (15), la Haute-Loire (43), la Loire (42), le Doubs (25), la Lozère (48) et la Corse-du-Sud (2A). La liste complète est consultable via la cartographie nationale de l’IRSN (Institut de radioprotection et de sûreté nucléaire).
Obligations renforcées pour les ERP et les employeurs
Les établissements recevant du public (ERP) situés en zone 3 ont des obligations qui dépassent la simple information documentaire. Ils doivent faire réaliser une mesure de la concentration en radon et prendre des mesures correctives si le seuil de 300 Bq/m³ est dépassé.
Sont concernés notamment : les établissements d’enseignement (écoles, collèges, lycées), les établissements d’accueil de la petite enfance, les établissements sanitaires et médico-sociaux avec capacité d’hébergement, les établissements thermaux et les établissements pénitentiaires. Le Code du travail impose par ailleurs à tout employeur d’évaluer le risque radon dans les bâtiments où les salariés exercent en sous-sol ou en rez-de-chaussée, quelle que soit la zone.
Comment se déroule une mesure du taux de radon ?
La mesure du radon en milieu résidentiel ou dans un ERP fait appel à des détecteurs passifs, appelés dosimètres ou DSTN (Détecteurs Solides de Traces Nucléaires). Ces capteurs sont posés dans les pièces à risque (sous-sol, séjour en rez-de-chaussée) et laissés en place pendant au minimum 2 mois, obligatoirement en période de chauffe : entre le 15 septembre de l’année N et le 30 avril de l’année N+1.
La procédure se déroule en quatre étapes : visite préalable et stratégie d’échantillonnage, pose des capteurs, envoi en laboratoire agréé, remise d’un rapport final. Le professionnel doit disposer d’un agrément délivré par l’Autorité de Sûreté Nucléaire (ASN) et respecter la norme AFNOR NF M60-771 qui encadre les mesures de radioactivité dans l’air.
Pour les particuliers, si votre logement se situe en zone à potentiel radon et que vous souhaitez connaître la concentration réelle (hors obligation réglementaire stricte), vous pouvez également commander un kit de mesure directement auprès de l’IRSN.
Prix et durée de validité du diagnostic radon
Le coût d’une mesure de radon réalisée par un professionnel certifié se situe généralement entre 150 et 350 euros selon la surface du bien et le nombre de capteurs posés. Ce tarif inclut la fourniture des dosimètres, l’analyse en laboratoire et la rédaction du rapport. Pour les ERP de grande superficie, le coût peut être sensiblement plus élevé.
La durée de validité du diagnostic radon est fixée à 10 ans. Si des travaux significatifs sont réalisés sur le bâtiment (modification de la ventilation, traitement des sous-sols, création d’une VMC), il convient de faire réaliser une nouvelle mesure pour vérifier l’impact sur la concentration.
À noter : si votre logement présente un taux de radon supérieur à 300 Bq/m³, la mise en place d’une VMC double flux ou d’un système de dépressurisation sous dalle peut réduire la concentration de 80 à 90 %. Nous vous conseillons de consulter un professionnel qualifié avant d’engager des travaux.
Questions fréquentes sur le diagnostic radon
Le diagnostic radon est-il obligatoire pour vendre un logement ?
Le radon n’exige pas un diagnostic distinct : il est intégré dans l’état des risques et pollution (ERP), document obligatoire pour toute vente ou location. Si votre commune est classée en zone à potentiel radon (zones 1, 2 ou 3), vous devez renseigner cette information dans l’ERP. En revanche, une mesure instrumentale de la concentration en Bq/m³ n’est pas obligatoire pour les particuliers lors d’une vente, sauf cas particulier.
Qu’est-ce qu’une zone à potentiel radon de niveau 3 ?
La zone 3 désigne les communes dont la géologie présente un potentiel radon significatif, c’est-à-dire où les sols libèrent naturellement des quantités importantes de ce gaz. Ces communes sont majoritairement situées sur des massifs granitiques ou volcaniques. C’est dans ces zones que les ERP ont l’obligation de mesurer la concentration en radon et d’agir si le seuil de 300 Bq/m³ est dépassé.
Qui peut réaliser une mesure de radon ?
La mesure de radon doit être effectuée par un professionnel détenteur d’un agrément délivré par l’ASN (Autorité de Sûreté Nucléaire). Pour les ERP, cet agrément est obligatoire. Pour les particuliers, des kits de mesure agréés existent également mais ils ne constituent pas un document réglementaire valable pour une transaction immobilière.
Quelle est la durée de validité du diagnostic radon ?
La durée de validité est de 10 ans, sous réserve qu’aucuns travaux majeurs n’aient été réalisés sur le bâtiment. Une modification significative de la ventilation ou du bâti peut invalider les résultats et nécessiter une nouvelle mesure.
Que faire si le taux de radon dépasse 300 Bq/m³ ?
La réglementation impose aux ERP de prendre des mesures correctives lorsque la concentration dépasse 300 Bq/m³. Pour un logement particulier, ce seuil constitue un signal d’alerte. Les solutions les plus efficaces sont l’amélioration de la ventilation (VMC), le traitement de l’étanchéité des planchers bas et la mise en place d’un système de dépressurisation sous dalle. Ces travaux peuvent réduire la concentration de manière très significative.
Le radon est-il visible ou détectable sans appareil ?
Non. Le radon est inodore, incolore et chimiquement inerte. Il est totalement indétectable sans appareil de mesure adapté. C’est précisément pour cette raison que la réglementation impose une information documentaire et, pour les ERP en zone 3, une mesure instrumentale réalisée par un professionnel agréé.
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