L’état des risques naturels et technologiques, désormais désigné sous le terme de formulaire ERP (état des risques et pollutions), fait partie intégrante du dossier de diagnostic technique (DDT) lors des ventes et locations de biens immobiliers. Cette obligation vise à informer les futurs acquéreurs et locataires sur la présence de risques naturels, technologiques ou miniers susceptibles d’affecter le logement ou son environnement direct. Pourtant, de nombreux propriétaires et professionnels s’interrogent encore sur la portée et la mise en œuvre concrète de cette obligation fondamentale en matière de prévention des risques.
Quels sont les risques concernés par l’état des risques ?
Le formulaire ERP/ERNMT, nom officiel actuel, couvre plusieurs catégories de risques auxquels un bien peut être exposé, selon sa localisation géographique et le contexte environnemental local. L’objectif demeure d’assurer une transparence maximale lors des transactions immobilières, tout en favorisant la prévention des risques pour les occupants futurs.
En regroupant ces informations, l’état des risques renforce l’efficacité de la politique publique d’information acquéreurs et locataires (IAL) sur les dangers potentiels à connaître avant toute transaction immobilière, vente ou location.
Risques naturels à prendre en compte
Parmi les principaux risques naturels figurent les inondations, les mouvements de terrain, les avalanches, les incendies de forêt, les séismes ou encore les tempêtes. Ces dangers sont généralement identifiés dans des plans de prévention des risques (PPR) élaborés par les autorités préfectorales.
La cartographie précise des zones exposées, contenue dans ces documents officiels, permet de déterminer avec rigueur si un bien est concerné par l’obligation de fournir un état des risques à chaque étape clé des transactions immobilières.
Que recouvrent les risques technologiques et miniers ?
À côté des phénomènes naturels, certains biens se situent à proximité d’industries présentant des risques d’accident majeur (usines SEVESO, sites nucléaires, dépôts chimiques). L’état des risques doit alors mentionner l’exposition à ces risques technologiques potentiels, ainsi que toutes mesures prescrites pour limiter leur impact.
Dans certains secteurs français, l’activité extractive passée (charbonnage, carrières, gisements de sel) génère aussi des risques miniers. Il s’agit notamment d’affaissements, d’effondrements ou de remontée de gaz, qui peuvent affecter durablement le bâtiment et sa sécurité, imposant des mesures spécifiques d’information au moment de l’IAL.
Processus de réalisation et informations contenues dans le formulaire ERP
L’obligation de fournir un diagnostic immobilier sur l’état des risques s’impose au propriétaire, qu’il s’agisse d’une mise en vente ou en location, sous peine de voir la transaction annulée ou contestée pour vice caché ou défaut d’information.
Le formulaire ERP doit être actualisé à chaque étape du processus, car la réglementation locale ainsi que l’exposition aux divers risques peuvent évoluer avec le temps ou à la suite de nouveaux événements naturels ou industriels.
Quelles informations doivent figurer dans l’état des risques ?
Le document inclut généralement la liste, pour chaque risque identifié, de la ou des zones réglementées, la nature des dangers associés (inondable, sismique, technologique, minier, etc.), les prescriptions applicables et les références précises aux arrêtés préfectoraux en vigueur. En complément, une cartographie officielle peut être annexée pour faciliter la compréhension géographique du risque.
L’intégralité des plans de prévention des risques consultés, les résultats du croisement du bien avec ces dispositifs réglementaires (listes de communes concernées, niveaux de risque, dates des arrêtés), ainsi que toute information sur les sinistres historiques subis par l’immeuble (communs ou individuels), doivent être consignés et joints au DDT.
Quelle est la période de validité de l’ERP ?
La législation impose que le formulaire ERP soit daté de moins de six mois lors de la signature de l’acte authentique de vente ou du bail locatif. Cette durée limitée doit inciter vendeurs et bailleurs à mettre régulièrement à jour leur dossier de diagnostic technique afin de garantir la conformité réglementaire lors des transactions immobilières successives.
Un état des risques obsolète expose le bailleur ou vendeur à un risque de litige, voire d’annulation ou de diminution du prix postérieurement à la transaction.
Comment obtenir et compléter l’état des risques ?
Plusieurs possibilités existent pour se procurer le formulaire ERP à jour. Celui-ci peut être téléchargé librement depuis les sites préfectoraux ou rempli via des plateformes spécialisées dans le diagnostic immobilier. Le propriétaire doit notamment indiquer l’adresse précise du bien ainsi qu’une identification cadastrale claire pour permettre la localisation exacte sur les cartes de risques.
Il est vivement conseillé de consulter systématiquement les derniers arrêtés publiés ainsi que les cartes associées afin de recouper toutes les sources d’informations utiles à l’élaboration de ce document-clé, garantissant ainsi la fiabilité de l’état des risques fourni.
- Consulter les sites officiels pour accéder aux plans de prévention des risques locaux
- Utiliser l’outil gouvernemental Géorisques pour cibler précisément l’adresse concernée
- S’assurer de dater et signer le document, conformément aux exigences réglementaires en matière d’ERP
- Ajouter toutes pièces complémentaires demandées (cartes, extraits d’arrêté, documentation annexe)
- Conserver une preuve de remise de l’ERP à l’acquéreur ou locataire (signature, email horodaté)
Questions fréquentes sur l’état des risques naturels et technologiques
Quels biens immobiliers doivent comporter un état des risques ?
L’état des risques concerne tout bien bâti ou non bâti situé dans une zone à risque définie par arrêté préfectoral. Cela inclut les maisons individuelles, appartements, locaux commerciaux et terrains, qu’ils soient destinés à la vente ou à la location. Une vérification préalable auprès des services compétents garantit de ne pas omettre ce diagnostic immobilier lors des transactions.
- Logements (maisons, appartements)
- Bureaux et commerces
- Terrains nus à vendre
- Biens mixtes (usage habitation + professionnel)
Quelles conséquences en cas de défaut de remise de l’ERP lors d’une transaction ?
L’absence ou l’obsolescence d’un état des risques expose le vendeur ou bailleur à plusieurs sanctions civiles. L’acheteur ou locataire peut demander une annulation de la transaction, une réduction du prix, voire engager la responsabilité du propriétaire pour défaut d’information. Ces risques juridiques encouragent au strict respect de l’obligation d’information acquéreurs et locataires (IAL).
- Annulation possible de la vente ou du bail
- Réduction judiciaire du prix payé
- Demande de dommages-intérêts pour vice caché ou réticence dolosive
Le propriétaire peut-il remplir lui-même le formulaire ERP/ERNMT ?
Le remplissage du formulaire ERP peut être effectué par le propriétaire lui-même, sans obligation de recours à un professionnel. Cependant, il doit veiller à l’exactitude des informations reportées et joindre tous les documents annexes exigés. Faire appel à un diagnostiqueur peut sécuriser la démarche lorsque la situation géographique expose à plusieurs risques simultanément.
- Accès libre au formulaire actuel (ERP) sur Internet
- Consultation systématique des arrêtés locaux récents
- Aide éventuelle par des professionnels du diagnostic immobilier pour situations complexes
Combien coûte l’établissement d’un état des risques lors de la vente ou location ?
Compléter soi-même le formulaire ERP officiel est gratuit, sous réserve de disposer de toutes les informations nécessaires. En cas d’intervention d’un professionnel du diagnostic immobilier, le coût varie généralement entre 30 et 80 euros selon le secteur et la complexité du dossier. Ce tarif dépend de paramètres comme le nombre de plans de prévention à consulter ou les spécificités locales principales.
| Mode d’obtention | Prix habituel |
|---|---|
| Démarche personnelle | 0 € (gratuit) |
| Professionnel (diagnostiqueur) | 30-80 € TTC |
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