{"id":236,"date":"2026-10-09T11:00:00","date_gmt":"2026-10-09T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.lexpertimmo.fr\/blog\/?p=236"},"modified":"2026-10-09T05:14:38","modified_gmt":"2026-10-09T03:14:38","slug":"loyer-impaye-procedure-bailleur-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.lexpertimmo.fr\/blog\/loyer-impaye-procedure-bailleur-2026\/","title":{"rendered":"Loyer impay\u00e9 : proc\u00e9dure, d\u00e9lais et droits du bailleur en 2026"},"content":{"rendered":"
\nEn bref :<\/strong> Face \u00e0 un loyer impay\u00e9, le bailleur doit d’abord tenter un r\u00e8glement amiable (15 jours), puis envoyer un commandement de payer par huissier (d\u00e9lai de 2 mois pour r\u00e9gulariser). Sans r\u00e9action, il saisit le tribunal judiciaire pour obtenir la r\u00e9siliation du bail et l’expulsion. Attention : la tr\u00eave hivernale (1er<\/sup> novembre au 31 mars) suspend toute expulsion, m\u00eame ordonn\u00e9e par un juge. Mieux vaut agir avant le 31 octobre.\n<\/div>\n

Un loyer impay\u00e9 contraint le bailleur \u00e0 suivre une proc\u00e9dure pr\u00e9cise, sous peine de voir sa demande rejet\u00e9e. En 2026, entre la loi Kasbarian, la nouvelle saisie sur r\u00e9mun\u00e9ration et l’obligation de clause r\u00e9solutoire dans tout bail sign\u00e9 depuis juillet 2023, les r\u00e8gles ont \u00e9volu\u00e9. Voici la marche \u00e0 suivre, \u00e9tape par \u00e9tape, avec les d\u00e9lais r\u00e9els.<\/p>\n

1. D\u00e8s le premier impay\u00e9 : tentative amiable et mise en demeure<\/h2>\n

D\u00e8s la premi\u00e8re mensualit\u00e9 non re\u00e7ue, contactez imm\u00e9diatement votre locataire par t\u00e9l\u00e9phone ou SMS pour comprendre la situation. Un oubli, une difficult\u00e9 passag\u00e8re ou un probl\u00e8me bancaire peuvent souvent se r\u00e9gler en quelques jours sans engager de frais.<\/p>\n

Si le locataire ne r\u00e9gularise pas dans les 15 jours<\/strong>, envoyez une lettre de mise en demeure en recommand\u00e9 avec accus\u00e9 de r\u00e9ception (LRAR). Ce courrier formalise la cr\u00e9ance et montre votre bonne foi en cas de proc\u00e9dure judiciaire ult\u00e9rieure.<\/p>\n

\u00c0 cette \u00e9tape, informez \u00e9galement le garant<\/strong> du retard de paiement. Si vous avez souscrit une assurance loyers impay\u00e9s (GLI)<\/strong>, d\u00e9clarez le sinistre \u00e0 votre assureur. Pour les locataires b\u00e9n\u00e9ficiant d’APL, vous pouvez demander \u00e0 la CAF de vous verser directement l’allocation (tiers payant).<\/p>\n

\nNouveau depuis juillet 2025 :<\/strong> Si votre bail a \u00e9t\u00e9 conclu devant notaire (bail authentique), vous pouvez d\u00e9sormais demander directement \u00e0 un commissaire de justice de proc\u00e9der \u00e0 une saisie sur r\u00e9mun\u00e9ration<\/strong> sans passer par le juge de l’ex\u00e9cution. Le d\u00e9lai de recouvrement s’en trouve sensiblement r\u00e9duit.\n<\/div>\n

2. Commandement de payer : l’\u00e9tape cl\u00e9 de la proc\u00e9dure<\/h2>\n

Sans r\u00e9gularisation apr\u00e8s la mise en demeure, faites d\u00e9livrer un commandement de payer<\/strong> par un commissaire de justice (ancien huissier). Ce document officiel est adress\u00e9 simultan\u00e9ment au locataire et au garant. Son co\u00fbt est d’environ 50 \u00e0 80 \u20ac \u00e0 votre charge, r\u00e9cup\u00e9rable en cas de condamnation du locataire.<\/p>\n

\u00c0 compter de la r\u00e9ception, le locataire dispose de 2 mois<\/strong> pour r\u00e9gler la totalit\u00e9 des sommes dues. Ce d\u00e9lai lui permet aussi de saisir le tribunal pour demander des d\u00e9lais de paiement ou de faire appel \u00e0 un Fonds de Solidarit\u00e9 Logement (FSL).<\/p>\n

Pour tout bail sign\u00e9 apr\u00e8s le 29 juillet 2023, la clause r\u00e9solutoire de plein droit<\/strong> est obligatoirement incluse dans le contrat. Elle stipule que le bail est r\u00e9sili\u00e9 automatiquement si le locataire ne r\u00e9gularise pas dans les 6 semaines<\/strong> suivant le commandement de payer. Le bailleur peut alors saisir le tribunal pour faire constater la r\u00e9siliation, sans attendre 2 mois suppl\u00e9mentaires.<\/p>\n

3. Proc\u00e9dure judiciaire : r\u00e9siliation du bail et expulsion<\/h2>\n

Si le commandement reste sans effet, vous assignez votre locataire devant le juge des contentieux de la protection<\/strong> au tribunal judiciaire comp\u00e9tent (lieu du logement lou\u00e9). Cette assignation est d\u00e9livr\u00e9e par un commissaire de justice.<\/p>\n

Le juge peut alors :<\/p>\n

    \n
  • condamner le locataire au paiement des arri\u00e9r\u00e9s de loyers et charges ;<\/li>\n
  • prononcer la r\u00e9siliation du bail (si la clause r\u00e9solutoire n’a pas encore jou\u00e9) ;<\/li>\n
  • ordonner l’expulsion du locataire et de tous les occupants du logement.<\/li>\n<\/ul>\n

    Une fois le jugement rendu, le commissaire de justice signifie la d\u00e9cision au locataire, qui dispose d’un d\u00e9lai minimum de 2 mois<\/strong> pour quitter les lieux avant que l’expulsion forc\u00e9e puisse \u00eatre mise \u00e0 ex\u00e9cution.<\/p>\n

    \nD\u00e9lai global r\u00e9aliste :<\/strong> entre le premier impay\u00e9 et l’expulsion effective, comptez 12 \u00e0 18 mois minimum<\/strong> \u2014 parfois davantage si le locataire multiplie les recours. C’est pourquoi une r\u00e9action rapide d\u00e8s le premier loyer non re\u00e7u est d\u00e9cisive.\n<\/div>\n

    4. Tr\u00eave hivernale : attention \u00e0 la date limite d’octobre<\/h2>\n

    La tr\u00eave hivernale court du 1er<\/sup> novembre au 31 mars<\/strong>. Durant cette p\u00e9riode, aucune expulsion physique ne peut \u00eatre r\u00e9alis\u00e9e, m\u00eame si un jugement l’ordonne \u2014 sauf rares exceptions (relogement propos\u00e9, bien donn\u00e9 \u00e0 bail illicitement). Les commissaires de justice ne peuvent pas intervenir pour expulser un occupant.<\/p>\n

    En revanche, la proc\u00e9dure judiciaire peut se poursuivre<\/strong> : l’audience peut avoir lieu, le jugement peut \u00eatre rendu, mais l’ex\u00e9cution de l’expulsion est suspendue jusqu’au 1er<\/sup> avril.<\/p>\n

    Si vous avez engag\u00e9 la proc\u00e9dure tardivement et que l’expulsion n’est pas encore ordonn\u00e9e avant le 1er<\/sup> novembre, vous devrez attendre le printemps pour r\u00e9cup\u00e9rer votre bien. Agir avant fin octobre est donc strat\u00e9giquement important.<\/strong><\/p>\n

    5. Se pr\u00e9munir des impay\u00e9s : GLI, Visale et bail notari\u00e9<\/h2>\n

    Pour \u00e9viter de traverser une telle proc\u00e9dure, plusieurs dispositifs permettent de s\u00e9curiser ses loyers :<\/p>\n

      \n
    • Assurance loyers impay\u00e9s (GLI)<\/strong> : couvre les impay\u00e9s, les d\u00e9gradations et les frais de proc\u00e9dure. Co\u00fbt : 2 \u00e0 4 % du loyer annuel. Elle impose des crit\u00e8res de solvabilit\u00e9 du locataire \u00e0 l’entr\u00e9e.<\/li>\n
    • Garantie Visale (Action Logement)<\/strong> : gratuite, pour les locataires de moins de 30 ans ou salari\u00e9s en mobilit\u00e9. Couvre jusqu’\u00e0 36 mois d’impay\u00e9s dans le parc priv\u00e9.<\/li>\n
    • Caution personnelle<\/strong> : un garant (personne physique ou acte de cautionnement bancaire) reste responsable des loyers impay\u00e9s. Informez-le d\u00e8s le premier retard.<\/li>\n
    • Bail authentique (notari\u00e9)<\/strong> : constitue un titre ex\u00e9cutoire d\u00e8s la signature. En cas d’impay\u00e9, vous pouvez saisir directement les revenus ou les biens du locataire sans passer par un tribunal.<\/li>\n<\/ul>\n

      FAQ \u2014 Loyer impay\u00e9 : vos questions<\/h2>\n

      Comment r\u00e9clamer un loyer impay\u00e9 \u00e0 un locataire ?<\/h3>\n

      Commencez par un contact direct (t\u00e9l\u00e9phone, message), puis envoyez une lettre de mise en demeure en LRAR. Sans r\u00e9ponse, faites d\u00e9livrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Si le locataire ne r\u00e9gularise pas dans les 2 mois (ou 6 semaines si le bail contient la clause r\u00e9solutoire obligatoire), saisissez le tribunal judiciaire.<\/p>\n

      Quelle est la nouvelle loi sur les loyers impay\u00e9s en 2026 ?<\/h3>\n

      Depuis juillet 2023 (loi Kasbarian), tout bail d’habitation doit inclure une clause r\u00e9solutoire de plein droit : le bail se r\u00e9silie automatiquement 6 semaines apr\u00e8s un commandement de payer infructueux. Par ailleurs, depuis le 1er<\/sup> juillet 2025, les bailleurs disposant d’un titre ex\u00e9cutoire (bail notari\u00e9) peuvent obtenir une saisie sur r\u00e9mun\u00e9ration directement aupr\u00e8s de l’employeur du locataire, sans passer par le juge.<\/p>\n

      Combien de temps faut-il pour expulser un locataire qui ne paie pas ?<\/h3>\n

      La proc\u00e9dure compl\u00e8te prend g\u00e9n\u00e9ralement entre 12 et 18 mois : mise en demeure (15 jours), commandement de payer (2 mois), audience au tribunal (2 \u00e0 6 mois selon le tribunal), puis d\u00e9lai d’ex\u00e9cution (2 mois suppl\u00e9mentaires). La tr\u00eave hivernale peut allonger ce d\u00e9lai de plusieurs mois suppl\u00e9mentaires.<\/p>\n

      Qu’est-ce qu’un commandement de quitter les lieux ?<\/h3>\n

      Le commandement de quitter les lieux est un acte d\u00e9livr\u00e9 par un commissaire de justice apr\u00e8s<\/em> le jugement pronon\u00e7ant l’expulsion. Il n’est pas \u00e0 confondre avec le commandement de payer (envoy\u00e9 avant le tribunal). Le locataire dispose alors d’au moins 2 mois pour partir volontairement avant l’expulsion forc\u00e9e.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      En bref : Face \u00e0 un loyer impay\u00e9, le bailleur doit d’abord tenter un r\u00e8glement amiable (15 jours), puis envoyer un commandement de payer par huissier (d\u00e9lai de 2 mois pour r\u00e9gulariser). Sans r\u00e9action, il saisit le tribunal judiciaire pour obtenir la r\u00e9siliation du bail et l’expulsion. Attention : la tr\u00eave hivernale (1er novembre au […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":235,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"saved_in_kubio":false,"footnotes":""},"categories":[7],"tags":[],"class_list":["post-236","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-location"],"yoast_head":"\nLoyer impay\u00e9 : proc\u00e9dure compl\u00e8te du bailleur en 2026 | L'Expert Immo<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Loyer impay\u00e9 : suivez la proc\u00e9dure en 5 \u00e9tapes, de la mise en demeure au tribunal. 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