{"id":197,"date":"2026-08-14T11:00:00","date_gmt":"2026-08-14T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.lexpertimmo.fr\/blog\/?p=197"},"modified":"2026-08-14T05:22:38","modified_gmt":"2026-08-14T03:22:38","slug":"retenues-depot-garantie-bailleur","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.lexpertimmo.fr\/blog\/retenues-depot-garantie-bailleur\/","title":{"rendered":"Que peut retenir le bailleur sur le d\u00e9p\u00f4t de garantie ?"},"content":{"rendered":"

En fin de bail, le bailleur peut conserver tout ou partie du d\u00e9p\u00f4t de garantie pour couvrir certains manquements du locataire. La loi du 6 juillet 1989 (article 22) encadre strictement ces retenues : elles doivent correspondre \u00e0 des situations pr\u00e9cises, \u00eatre justifi\u00e9es par des documents, et rester proportionnelles aux dommages r\u00e9ellement constat\u00e9s.<\/p>\n

Le bailleur peut retenir uniquement : loyers impay\u00e9s, charges dues, d\u00e9gradations imputables au locataire (hors usure normale), taxe sur les ordures m\u00e9nag\u00e8res non r\u00e9gl\u00e9e. Chaque retenue doit \u00eatre justifi\u00e9e par un devis ou une facture et correspondre \u00e0 ce qui figure dans l’\u00e9tat des lieux de sortie.<\/p>\n

Les retenues autoris\u00e9es par la loi<\/h2>\n

L’article 22 de la loi n\u00b0 89-462 du 6 juillet 1989 limite les cas dans lesquels le bailleur peut imputer des sommes sur le d\u00e9p\u00f4t de garantie. Quatre motifs sont reconnus.<\/p>\n

Les loyers et charges impay\u00e9s<\/strong> constituent le motif le plus fr\u00e9quent. Si le locataire quitte le logement avec un solde d\u00e9biteur (loyers en retard, r\u00e9gularisation de charges non sold\u00e9e), le bailleur peut d\u00e9duire ces montants du d\u00e9p\u00f4t, \u00e0 condition de pr\u00e9senter un d\u00e9compte d\u00e9taill\u00e9.<\/p>\n

Les d\u00e9gradations imputables au locataire<\/strong> constituent le second motif. Il s’agit des d\u00e9t\u00e9riorations qui d\u00e9passent l’usure normale li\u00e9e \u00e0 l’occupation. Un trou dans une cloison, un parquet lac\u00e9r\u00e9, des vitres bris\u00e9es : ces exemples rel\u00e8vent de la responsabilit\u00e9 du locataire. \u00c0 l’inverse, une peinture ternie par le temps ou des joints de salle de bain jaunis par les ann\u00e9es ne peuvent pas \u00eatre retenus.<\/p>\n

La taxe sur les ordures m\u00e9nag\u00e8res<\/strong>, si elle entre dans les charges locatives et n’a pas \u00e9t\u00e9 r\u00e9gl\u00e9e, peut \u00e9galement \u00eatre d\u00e9duite du d\u00e9p\u00f4t, au prorata du temps d’occupation. Enfin, les frais de remise en \u00e9tat et de nettoyage sont opposables si l’\u00e9tat des lieux de sortie met en \u00e9vidence un logement rendu dans un \u00e9tat manifestement insuffisant.<\/p>\n

Attention : le d\u00e9p\u00f4t de garantie ne peut jamais servir \u00e0 financer des travaux d’am\u00e9lioration ou de mise aux normes qui seraient \u00e0 la charge du bailleur. La r\u00e8gle est simple : le bailleur r\u00e9pare ce que le locataire a d\u00e9grad\u00e9, pas ce qui s’est us\u00e9 naturellement.<\/p>\n

D\u00e9gradation ou usure normale : o\u00f9 se situe la fronti\u00e8re ?<\/h2>\n

C’est le point le plus litigieux. La loi distingue les d\u00e9gradations imputables au locataire de la v\u00e9tust\u00e9, qui incombe au propri\u00e9taire. Le d\u00e9cret du 26 ao\u00fbt 2016 (article 22-1 de la loi de 1989) a introduit la possibilit\u00e9 de joindre une grille de v\u00e9tust\u00e9 au bail, \u00e9tablie selon les mod\u00e8les n\u00e9goci\u00e9s entre organisations de bailleurs et de locataires, notamment celui propos\u00e9 par l’ANIL et la CNAF.<\/p>\n

Cette grille fixe un coefficient d’abattement par type de rev\u00eatement selon son anciennet\u00e9. Un appartement dont la moquette a vingt ans de vie : m\u00eame si le locataire l’a ab\u00eem\u00e9e, la v\u00e9tust\u00e9 r\u00e9duit consid\u00e9rablement la part qui lui est imputable. Voici un exemple concret : un locataire en place depuis dix ans ne peut pas se voir facturer le remplacement complet d’un parquet dont la dur\u00e9e de vie estim\u00e9e est justement de dix \u00e0 quinze ans. La retenue sera nulle ou tr\u00e8s faible.<\/p>\n

En l’absence de grille de v\u00e9tust\u00e9 annex\u00e9e au bail, les tribunaux s’appuient sur les photos et les constats figurant dans les \u00e9tats des lieux d’entr\u00e9e et de sortie pour trancher. Nous vous conseillons de r\u00e9aliser des \u00e9tats des lieux aussi pr\u00e9cis que possible, avec photos dat\u00e9es, pour \u00e9viter les contestations.<\/p>\n

Justificatifs : ce que le bailleur doit produire<\/h2>\n

Pour chaque somme retenue, le bailleur doit fournir des pi\u00e8ces justificatives. La loi exige des devis ou des factures de professionnels<\/strong> correspondant aux travaux engag\u00e9s. Il n’est pas possible de fixer un montant arbitraire \u00ab\u00a0au ressenti\u00a0\u00bb : la retenue doit s’appuyer sur un document chiffr\u00e9.<\/p>\n

Lorsque le bailleur r\u00e9alise lui-m\u00eame les travaux de remise en \u00e9tat, seul le co\u00fbt des mat\u00e9riaux peut \u00eatre imput\u00e9 au locataire, sur pr\u00e9sentation des factures d’achat. La main d’oeuvre propre du bailleur n’est pas valorisable.<\/p>\n

Le bailleur n’est pas tenu de joindre les justificatifs dans le d\u00e9lai l\u00e9gal de restitution de deux mois. La jurisprudence admet un d\u00e9lai \u00ab\u00a0raisonnable\u00a0\u00bb pour les obtenir, \u00e0 condition que les sommes retenues soient mentionn\u00e9es clairement sur le d\u00e9compte adress\u00e9 au locataire dans les deux mois. Pour comprendre les d\u00e9lais l\u00e9gaux de restitution, vous pouvez consulter notre article sur le d\u00e9p\u00f4t de garantie et les d\u00e9lais de restitution<\/a>.<\/p>\n

Le cas particulier de la copropri\u00e9t\u00e9<\/h2>\n

Quand le logement est situ\u00e9 en copropri\u00e9t\u00e9, la loi autorise une retenue provisoire suppl\u00e9mentaire. Jusqu’\u00e0 l’approbation des comptes annuels de la copropri\u00e9t\u00e9, le bailleur peut conserver jusqu’\u00e0 20% du d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/strong> pour couvrir une \u00e9ventuelle r\u00e9gularisation de charges. Cette retenue partielle ne g\u00e9n\u00e8re pas de p\u00e9nalit\u00e9s de retard, \u00e0 la diff\u00e9rence des autres motifs.<\/p>\n

Une fois les comptes approuv\u00e9s, le bailleur doit restituer la fraction non consomm\u00e9e dans un d\u00e9lai raisonnable. Il ne peut pas utiliser cette tol\u00e9rance l\u00e9gale pour retarder ind\u00e9finiment la restitution. Cette situation concerne directement les charges locatives r\u00e9cup\u00e9rables<\/a>, dont le d\u00e9compte peut prendre plusieurs mois apr\u00e8s la fin du bail.<\/p>\n

Retenues abusives : les recours du locataire<\/h2>\n

Lorsqu’un locataire estime qu’une retenue est injustifi\u00e9e ou disproportionn\u00e9e, plusieurs voies de recours s’offrent \u00e0 lui. La premi\u00e8re d\u00e9marche consiste \u00e0 adresser une lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception<\/strong> au bailleur, en contestant la retenue et en demandant la restitution des sommes concern\u00e9es.<\/p>\n

Si le dialogue \u00e9choue, le locataire peut saisir la Commission D\u00e9partementale de Conciliation (CDC)<\/strong> pour tenter une r\u00e9solution amiable. Cette \u00e9tape est gratuite et permet d’\u00e9viter une proc\u00e9dure judiciaire. En cas d’\u00e9chec de la conciliation, le tribunal judiciaire (proc\u00e9dure d’injonction de payer) reste la voie finale.<\/p>\n

La loi ALUR pr\u00e9voit des p\u00e9nalit\u00e9s de retard en cas de restitution tardive : le montant d\u00fb est major\u00e9 de 10% du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard entam\u00e9. Cette sanction s’applique \u00e0 tous les contrats, y compris ceux conclus avant 2014.<\/p>\n

FAQ<\/h2>\n

Peut-on retenir sur le d\u00e9p\u00f4t de garantie sans justificatif ?<\/h3>\n

Non. Toute retenue doit \u00eatre \u00e9tay\u00e9e par un devis ou une facture de professionnel correspondant aux dommages constat\u00e9s dans l’\u00e9tat des lieux de sortie. Une retenue sans pi\u00e8ce justificative est contestable devant les tribunaux et sera g\u00e9n\u00e9ralement annul\u00e9e.<\/p>\n

Le bailleur peut-il retenir des frais de nettoyage ?<\/h3>\n

Oui, si l’\u00e9tat des lieux de sortie atteste que le logement a \u00e9t\u00e9 rendu dans un \u00e9tat de propret\u00e9 insuffisant. Le bailleur doit pr\u00e9senter une facture de soci\u00e9t\u00e9 de nettoyage ou, s’il s’en charge lui-m\u00eame, les tickets de caisse des produits utilis\u00e9s. Le montant doit rester proportionn\u00e9.<\/p>\n

Quelle est la diff\u00e9rence entre caution et d\u00e9p\u00f4t de garantie ?<\/h3>\n

Ces deux termes sont souvent confondus. Le d\u00e9p\u00f4t de garantie est la somme vers\u00e9e par le locataire \u00e0 l’entr\u00e9e dans les lieux (1 mois de loyer hors charges pour les logements vides). La caution d\u00e9signe la personne physique ou morale qui s’engage \u00e0 payer \u00e0 la place du locataire d\u00e9faillant. Ce sont deux notions juridiquement distinctes.<\/p>\n

Peut-on retenir des charges sur le d\u00e9p\u00f4t de garantie ?<\/h3>\n

Oui. Si des charges locatives restent dues \u00e0 la fin du bail, notamment apr\u00e8s r\u00e9gularisation annuelle, le bailleur peut les d\u00e9duire du d\u00e9p\u00f4t. La r\u00e9gularisation des charges doit toutefois \u00eatre justifi\u00e9e par un d\u00e9compte pr\u00e9cis. Pour en savoir plus, lisez notre article sur les charges locatives r\u00e9cup\u00e9rables.<\/p>\n

Quelles p\u00e9nalit\u00e9s s’appliquent en cas de restitution tardive ?<\/h3>\n

Si le bailleur ne restitue pas le d\u00e9p\u00f4t dans les d\u00e9lais l\u00e9gaux (1 mois sans d\u00e9gradations, 2 mois avec), il s’expose \u00e0 une majoration de 10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard entam\u00e9. Cette p\u00e9nalit\u00e9 s’applique m\u00eame si le bailleur a retenu une partie du d\u00e9p\u00f4t \u00e0 tort.<\/p>\n

En copropri\u00e9t\u00e9, que peut retenir le bailleur en attendant les comptes annuels ?<\/h3>\n

Il peut conserver jusqu’\u00e0 20% du d\u00e9p\u00f4t de garantie jusqu’\u00e0 l’approbation des comptes annuels de la copropri\u00e9t\u00e9. Cette retenue provisoire n’entra\u00eene pas de p\u00e9nalit\u00e9s de retard. Une fois les comptes approuv\u00e9s, la fraction non utilis\u00e9e doit \u00eatre restitu\u00e9e dans un d\u00e9lai raisonnable.<\/p>\n

Que faire si un locataire conteste la retenue ?<\/h3>\n

La r\u00e9glementation pr\u00e9voit une proc\u00e9dure de m\u00e9diation avant tout recours judiciaire. Nous vous conseillons de conserver toutes les preuves (\u00e9tat des lieux photographi\u00e9, devis, factures) et de vous tourner vers la Commission D\u00e9partementale de Conciliation pour tenter un accord amiable. Si la conciliation \u00e9choue, le tribunal judiciaire tranche le diff\u00e9rend.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Loyers impay\u00e9s, d\u00e9gradations, nettoyage… Le bailleur peut retenir sur le d\u00e9p\u00f4t de garantie sous conditions strictes. Justificatifs, d\u00e9lais et recours.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":196,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"saved_in_kubio":false,"footnotes":""},"categories":[7],"tags":[],"class_list":["post-197","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-location"],"yoast_head":"\nRetenues sur le d\u00e9p\u00f4t de garantie : ce que dit la loi<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Loyers impay\u00e9s, d\u00e9gradations, nettoyage... Le bailleur peut retenir sur le d\u00e9p\u00f4t de garantie sous conditions strictes. 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