{"id":186,"date":"2026-07-31T11:00:00","date_gmt":"2026-07-31T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.lexpertimmo.fr\/blog\/?p=186"},"modified":"2026-07-31T05:30:17","modified_gmt":"2026-07-31T03:30:17","slug":"plus-value-immobiliere","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.lexpertimmo.fr\/blog\/plus-value-immobiliere\/","title":{"rendered":"Plus-value immobili\u00e8re lors d’une vente : calcul, abattements et exon\u00e9rations"},"content":{"rendered":"

La plus-value immobili\u00e8re d\u00e9signe le gain r\u00e9alis\u00e9 lors de la vente d’un bien immobilier. En France, elle est impos\u00e9e \u00e0 un taux global de 36,2 % apr\u00e8s abattements<\/strong>, sauf lorsque des exon\u00e9rations s’appliquent. R\u00e9sidence principale toujours exon\u00e9r\u00e9e, abattements progressifs d\u00e8s la 6e ann\u00e9e de d\u00e9tention, et r\u00f4le central du notaire : voici les r\u00e8gles qui s’appliquent en 2026.<\/p>\n

En bref : la plus-value immobili\u00e8re est tax\u00e9e \u00e0 19 % (IR) + 17,2 % (pr\u00e9l\u00e8vements sociaux) = 36,2 %. La r\u00e9sidence principale est totalement exon\u00e9r\u00e9e. L’exon\u00e9ration d’IR est compl\u00e8te apr\u00e8s 22 ans de d\u00e9tention, celle des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux apr\u00e8s 30 ans. C’est le notaire qui calcule et pr\u00e9l\u00e8ve l’imp\u00f4t lors de la signature de l’acte authentique.<\/p>\n

Qu’est-ce que la plus-value immobili\u00e8re ?<\/h2>\n

La plus-value immobili\u00e8re est la diff\u00e9rence positive entre le prix de cession d’un bien et son prix d’acquisition initial, corrig\u00e9s de certains frais. Ce r\u00e9gime d’imposition est d\u00e9fini par l’article 150 U du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts.<\/p>\n

Sont concern\u00e9s par cette imposition les ventes portant sur des r\u00e9sidences secondaires, des logements locatifs (location nue ou meubl\u00e9e), des terrains \u00e0 b\u00e2tir, ainsi que des parts de SCI ou de SCPI \u00e0 pr\u00e9pond\u00e9rance immobili\u00e8re. La r\u00e9sidence principale fait exception : sa vente est totalement exon\u00e9r\u00e9e<\/strong> d’imp\u00f4t sur la plus-value, quelle que soit la plus-value r\u00e9alis\u00e9e, d\u00e8s lors que le logement constitue votre habitation principale et effective au jour de la cession.<\/p>\n

Comment calculer la plus-value imposable ?<\/h2>\n

Le calcul repose sur deux montants corrig\u00e9s : le prix d’acquisition et le prix de cession.<\/p>\n

Le prix d’acquisition corrig\u00e9<\/strong> correspond au prix d’achat initial, major\u00e9 des frais d’acquisition. Ces frais peuvent \u00eatre pris en compte pour leur montant r\u00e9el (frais de notaire, droits de mutation justifi\u00e9s) ou par un forfait de 7,5 % du prix d’achat<\/strong>. Les d\u00e9penses de travaux sont \u00e9galement d\u00e9ductibles : soit selon les montants r\u00e9els (sur pr\u00e9sentation de factures d’entreprise, TVA incluse), soit via un forfait de 15 % du prix d’achat<\/strong> applicable si vous d\u00e9tenez le bien depuis plus de 5 ans.<\/p>\n

Le prix de cession corrig\u00e9<\/strong> correspond au prix de vente diminu\u00e9 des frais support\u00e9s par le vendeur : honoraires d’agence immobili\u00e8re et co\u00fbt des diagnostics obligatoires lors d’une vente immobili\u00e8re<\/a>. Ces frais sont d\u00e9ductibles \u00e0 condition d’\u00eatre justifi\u00e9s.<\/p>\n

La plus-value brute est \u00e9gale au prix de cession corrig\u00e9 diminu\u00e9 du prix d’acquisition corrig\u00e9. C’est sur cette base brute que s’appliquent les abattements pour dur\u00e9e de d\u00e9tention.<\/p>\n

Exemple chiffr\u00e9 :<\/strong> vous avez achet\u00e9 un appartement en 2010 pour 180 000 \u20ac. Vous le vendez en 2026 pour 280 000 \u20ac, avec 2 500 \u20ac de frais de vente. Prix d’acquisition corrig\u00e9 : 180 000 + 13 500 (frais 7,5 %) + 27 000 (travaux 15 %) = 220 500 \u20ac. Prix de cession corrig\u00e9 : 280 000 – 2 500 = 277 500 \u20ac. Plus-value brute : 277 500 – 220 500 = 57 000 \u20ac. Avec 16 ans de d\u00e9tention, les abattements vont r\u00e9duire significativement cette base avant imposition.<\/p>\n

Les abattements selon la dur\u00e9e de d\u00e9tention<\/h2>\n

La dur\u00e9e de d\u00e9tention est le levier fiscal le plus puissant \u00e0 disposition du vendeur. La r\u00e9glementation pr\u00e9voit deux grilles d’abattement distinctes : l’une pour l’imp\u00f4t sur le revenu (IR \u00e0 19 %), l’autre pour les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (PS \u00e0 17,2 %).<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Dur\u00e9e de d\u00e9tention<\/th>\nAbattement IR (19 %)<\/th>\nAbattement PS (17,2 %)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Moins de 6 ans<\/td>\n0 %<\/td>\n0 %<\/td>\n<\/tr>\n
De la 6e \u00e0 la 21e ann\u00e9e<\/td>\n6 % par an<\/td>\n1,65 % par an<\/td>\n<\/tr>\n
22e ann\u00e9e<\/td>\n4 % (exon\u00e9ration IR totale)<\/td>\n1,60 %<\/td>\n<\/tr>\n
De la 23e \u00e0 la 30e ann\u00e9e<\/td>\nExon\u00e9r\u00e9<\/td>\n9 % par an<\/td>\n<\/tr>\n
Plus de 30 ans<\/td>\nExon\u00e9r\u00e9<\/td>\nExon\u00e9r\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

En reprenant l’exemple pr\u00e9c\u00e9dent (16 ans de d\u00e9tention), le vendeur b\u00e9n\u00e9ficie de 11 ann\u00e9es d’abattement IR : 6 % x 11 = 66 % d’abattement sur la base IR, soit une base r\u00e9siduelle de 57 000 x 34 % = 19 380 \u20ac. Pour les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux : 1,65 % x 11 = 18,15 % d’abattement, soit une base r\u00e9siduelle de 57 000 x 81,85 % = 46 655 \u20ac. L’imposition totale serait donc d’environ 19 380 x 19 % + 46 655 x 17,2 % = 3 682 + 8 025 = 11 707 \u20ac, contre 20 634 \u20ac sans aucun abattement.<\/p>\n

Quel taux d’imposition s’applique en 2026 ?<\/h2>\n

Une fois les abattements d\u00e9duits, la plus-value nette est soumise \u00e0 deux pr\u00e9l\u00e8vements distincts, calcul\u00e9s et vers\u00e9s par le notaire le jour de la vente :<\/p>\n

Taux global : 19 % d’imp\u00f4t sur le revenu (article 200 B du CGI) + 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (CSG, CRDS, pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9) = 36,2 %<\/strong> de la plus-value nette.<\/p>\n

Ces deux taux s’appliquent aux bases nettes calcul\u00e9es s\u00e9par\u00e9ment selon les grilles d’abattement de chaque pr\u00e9l\u00e8vement. Il ne s’agit pas du PFU (pr\u00e9l\u00e8vement forfaitaire unique de 30 %), qui s’applique aux revenus de capitaux mobiliers : la plus-value immobili\u00e8re rel\u00e8ve d’un r\u00e9gime distinct.<\/p>\n

Une surtaxe progressive s’ajoute pour les plus-values nettes d\u00e9passant 50 000 \u20ac.<\/strong> Ce pr\u00e9l\u00e8vement suppl\u00e9mentaire, pr\u00e9vu \u00e0 l’article 1609 nonies G du CGI, varie de 2 % \u00e0 6 % selon le montant de la plus-value nette apr\u00e8s abattements. Il est calcul\u00e9 et collect\u00e9 par le notaire au m\u00eame moment que les pr\u00e9l\u00e8vements principaux.<\/p>\n

Les principales exon\u00e9rations de plus-value<\/h2>\n

La r\u00e9sidence principale<\/strong> b\u00e9n\u00e9ficie de l’exon\u00e9ration la plus large : aucune imposition, sans condition de dur\u00e9e de d\u00e9tention ni de montant. Le logement doit \u00eatre votre r\u00e9sidence habituelle et effective \u00e0 la date de la vente, non \u00e0 la date d’achat.<\/p>\n

La dur\u00e9e de d\u00e9tention<\/strong> permet une exon\u00e9ration progressive et totale : IR effac\u00e9 apr\u00e8s 22 ans, pr\u00e9l\u00e8vements sociaux effac\u00e9s apr\u00e8s 30 ans.<\/p>\n

La premi\u00e8re cession d’un bien autre que la r\u00e9sidence principale<\/strong> peut b\u00e9n\u00e9ficier d’une exon\u00e9ration totale si vous r\u00e9investissez l’int\u00e9gralit\u00e9 du prix de vente dans l’achat ou la construction de votre r\u00e9sidence principale dans les 24 mois suivant la vente. Cette exon\u00e9ration, pr\u00e9vue \u00e0 l’article 150 U II 1\u00b0 bis du CGI, ne s’applique qu’une seule fois et suppose que vous n’ayez pas \u00e9t\u00e9 propri\u00e9taire de votre r\u00e9sidence principale au cours des 4 ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes.<\/p>\n

D’autres cas d’exon\u00e9ration existent : cession pour un prix inf\u00e9rieur \u00e0 15 000 \u20ac, expropriation sous condition de r\u00e9emploi du prix dans les 12 mois, cessions r\u00e9alis\u00e9es par des retrait\u00e9s ou invalides sous conditions de ressources (revenu fiscal de r\u00e9f\u00e9rence inf\u00e9rieur \u00e0 un plafond annuel).<\/p>\n

\u00c0 noter : un logement class\u00e9 F ou G au diagnostic de performance \u00e9nerg\u00e9tique subit souvent une d\u00e9cote de 5 \u00e0 15 % lors de la vente, selon sa localisation. Cette d\u00e9cote r\u00e9duit m\u00e9caniquement le prix de cession et donc la plus-value imposable. Si votre bien est une passoire thermique<\/a>, l’audit \u00e9nerg\u00e9tique obligatoire<\/a> peut aider \u00e0 identifier les travaux qui valoriseront le bien avant la mise en vente.<\/p>\n

Ce que le notaire fait \u00e0 votre place<\/h2>\n

Le vendeur n’a pas \u00e0 calculer ni \u00e0 payer lui-m\u00eame la plus-value : c’est le notaire instrumentant la vente qui prend en charge l’int\u00e9gralit\u00e9 des d\u00e9marches. Il calcule la plus-value imposable, applique les abattements, liquide les deux pr\u00e9l\u00e8vements (IR + PS) et les verse directement au service des imp\u00f4ts des entreprises (SIE) comp\u00e9tent, le jour de la signature de l’acte authentique, via le formulaire 2048-IMM.<\/p>\n

Pour r\u00e9aliser ce calcul, le notaire a besoin de l’ensemble des pi\u00e8ces justificatives : acte d’achat originel, factures de travaux, frais d’acquisition et co\u00fbt des diagnostics immobiliers obligatoires<\/a> constitutifs du dossier de diagnostic technique (DDT). Ces frais de diagnostics viennent r\u00e9duire le prix de cession et donc la plus-value brute.<\/p>\n

Apr\u00e8s la vente, le vendeur re\u00e7oit un \u00e9tat liquidatif r\u00e9capitulatif. Il doit reporter le montant de la plus-value sur sa d\u00e9claration annuelle de revenus (case 3VZ pour la plus-value imposable), mais cette d\u00e9marche est purement d\u00e9clarative : aucun imp\u00f4t suppl\u00e9mentaire n’est d\u00fb \u00e0 ce stade.<\/p>\n

Questions fr\u00e9quentes sur la plus-value immobili\u00e8re<\/h2>\n

Comment se calcule la plus-value sur une vente immobili\u00e8re ?<\/h3>\n

La plus-value brute est \u00e9gale au prix de vente corrig\u00e9 (prix de vente moins frais de cession) diminu\u00e9 du prix d’acquisition corrig\u00e9 (prix d’achat + frais d’acquisition \u00e0 7,5 % forfait ou r\u00e9els + travaux d\u00e9ductibles). Sur cette base brute, on applique les abattements pour dur\u00e9e de d\u00e9tention afin d’obtenir la plus-value nette imposable, soumise au taux global de 36,2 %.<\/p>\n

Comment ne pas payer de plus-value sur la vente d’un bien immobilier ?<\/h3>\n

Plusieurs situations permettent d’\u00e9viter toute imposition : vendre votre r\u00e9sidence principale (exon\u00e9ration totale), attendre 22 ans de d\u00e9tention (exon\u00e9ration totale d’IR) ou 30 ans (exon\u00e9ration totale y compris pr\u00e9l\u00e8vements sociaux), ou r\u00e9investir le prix de vente dans l’achat de votre r\u00e9sidence principale dans les 24 mois si c’est votre premi\u00e8re cession d’un bien autre que la r\u00e9sidence principale. Les retrait\u00e9s et invalides \u00e0 revenus modestes b\u00e9n\u00e9ficient \u00e9galement d’une exon\u00e9ration sous conditions.<\/p>\n

Pourquoi attendre 5 ans avant de vendre ?<\/h3>\n

Les abattements pour dur\u00e9e de d\u00e9tention ne commencent qu’\u00e0 partir de la 6e ann\u00e9e r\u00e9volue. En vendant avant la fin de la 5e ann\u00e9e, vous payez la plus-value au taux plein de 36,2 %, sans aucune r\u00e9duction. \u00c0 partir de la 6e ann\u00e9e, chaque ann\u00e9e suppl\u00e9mentaire r\u00e9duit la base imposable. Attendre la 22e ann\u00e9e permet d’\u00eatre totalement exon\u00e9r\u00e9 d’IR, et la 30e ann\u00e9e d’\u00eatre exon\u00e9r\u00e9 de l’ensemble des pr\u00e9l\u00e8vements.<\/p>\n

Quand paye-t-on la plus-value sur la vente d’une maison ?<\/h3>\n

L’imp\u00f4t est pr\u00e9lev\u00e9 le jour de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Il n’existe pas de d\u00e9lai de paiement apr\u00e8s la vente : le notaire r\u00e8gle directement le montant aux services fiscaux pour le compte du vendeur. Un report d\u00e9claratif est ensuite effectu\u00e9 sur la d\u00e9claration annuelle de revenus, mais il n’entra\u00eene aucun paiement compl\u00e9mentaire.<\/p>\n

Peut-on d\u00e9duire le co\u00fbt des diagnostics immobiliers de la plus-value ?<\/h3>\n

Oui. Les frais de diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, \u00e9lectricit\u00e9, gaz, termites, etc.) support\u00e9s par le vendeur constituent des frais de cession. Ils viennent en d\u00e9duction du prix de vente, ce qui r\u00e9duit la plus-value brute. Il est donc important de conserver toutes les factures de votre diagnostiqueur certifi\u00e9 pour les remettre au notaire.<\/p>\n

La plus-value immobili\u00e8re est-elle soumise aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux ?<\/h3>\n

Oui. En plus des 19 % d’imp\u00f4t sur le revenu, la plus-value nette supporte 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (CSG \u00e0 9,2 %, CRDS \u00e0 0,5 % et pr\u00e9l\u00e8vement de solidarit\u00e9 \u00e0 7,5 %). Ces deux pr\u00e9l\u00e8vements sont liquid\u00e9s simultan\u00e9ment par le notaire mais s’appliquent \u00e0 des bases nettes diff\u00e9rentes, car les grilles d’abattement pour dur\u00e9e de d\u00e9tention ne sont pas identiques pour l’IR et pour les PS.<\/p>\n

Qu’est-ce que la surtaxe sur les plus-values \u00e9lev\u00e9es ?<\/h3>\n

Lorsque la plus-value nette (apr\u00e8s abattements) d\u00e9passe 50 000 \u20ac, un pr\u00e9l\u00e8vement additionnel progressif de 2 % \u00e0 6 % s’applique sur les tranches concern\u00e9es, selon le bar\u00e8me de l’article 1609 nonies G du CGI. Ce calcul est effectu\u00e9 par le notaire. Les abattements pour dur\u00e9e de d\u00e9tention r\u00e9duisent aussi la base de calcul de cette surtaxe, ce qui la rend moins p\u00e9nalisante pour les vendeurs ayant conserv\u00e9 leur bien plusieurs ann\u00e9es.<\/p>\n

La plus-value d’une r\u00e9sidence principale est-elle imposable ?<\/h3>\n

Non. La vente de la r\u00e9sidence principale est totalement exon\u00e9r\u00e9e de toute imposition sur la plus-value, sans condition de dur\u00e9e de d\u00e9tention ni de plafond de montant. Le logement doit constituer votre r\u00e9sidence habituelle et effective \u00e0 la date de la vente. Si vous avez quitt\u00e9 le bien avant de le mettre en vente, les services fiscaux appr\u00e9cient au cas par cas le d\u00e9lai de tol\u00e9rance accord\u00e9, notamment selon les raisons du d\u00e9part (mutation professionnelle, \u00e9tat de sant\u00e9, etc.).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Vente d’un bien avec plus-value ? Calcul, taux 36,2 %, abattements selon la dur\u00e9e de d\u00e9tention et exon\u00e9rations possibles. Guide complet 2026.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":185,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"saved_in_kubio":false,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-186","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-diagnosticeurs-immo"],"yoast_head":"\nPlus-value immobili\u00e8re : calcul, taux et exon\u00e9rations 2026<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Vente d'un bien avec plus-value ? Calcul, taux 36,2 %, abattements selon la dur\u00e9e de d\u00e9tention et exon\u00e9rations possibles. 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