{"id":161,"date":"2026-06-26T11:00:00","date_gmt":"2026-06-26T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.lexpertimmo.fr\/blog\/?p=161"},"modified":"2026-07-03T05:21:53","modified_gmt":"2026-07-03T03:21:53","slug":"charges-locatives-recuperables","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.lexpertimmo.fr\/blog\/charges-locatives-recuperables\/","title":{"rendered":"Charges locatives r\u00e9cup\u00e9rables : liste officielle, calcul et r\u00e9gularisation"},"content":{"rendered":"

Les charges locatives r\u00e9cup\u00e9rables d\u00e9signent les d\u00e9penses que le bailleur avance pour le compte du locataire, puis se fait rembourser. Leur liste est fix\u00e9e de fa\u00e7on limitative par le d\u00e9cret n\u00b087-713 du 26 ao\u00fbt 1987<\/strong> : le propri\u00e9taire ne peut exiger du locataire que les charges figurant express\u00e9ment sur ce texte. Toute autre d\u00e9pense reste \u00e0 sa charge exclusive.<\/p>\n

En bref : la liste des charges r\u00e9cup\u00e9rables est d\u00e9finie par le d\u00e9cret 87-713. En location vide, le bailleur per\u00e7oit des provisions mensuelles et r\u00e9gularise chaque ann\u00e9e. Le d\u00e9lai pour r\u00e9clamer un compl\u00e9ment ou un remboursement est de 3 ans.<\/p>\n

Qu’est-ce qu’une charge locative r\u00e9cup\u00e9rable ?<\/h2>\n

La d\u00e9finition figure \u00e0 l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 (dite loi Menant) : les charges r\u00e9cup\u00e9rables sont des d\u00e9penses ayant le caract\u00e8re de charges locatives. Concr\u00e8tement, le propri\u00e9taire paie l’ensemble des charges de l’immeuble, puis r\u00e9cup\u00e8re aupr\u00e8s du locataire uniquement la quote-part correspondant aux postes autoris\u00e9s par le d\u00e9cret.<\/p>\n

Ce principe a une cons\u00e9quence directe : si le bailleur tente de refacturer une d\u00e9pense absente du d\u00e9cret de 1987, vous pouvez l\u00e9gitimement la contester. Un exemple fr\u00e9quent concerne les honoraires du syndic de copropri\u00e9t\u00e9, qui restent int\u00e9gralement \u00e0 la charge du propri\u00e9taire, quelle que soit la clause du bail.<\/p>\n

Attention : une clause du bail qui mettrait \u00e0 la charge du locataire des d\u00e9penses non pr\u00e9vues par le d\u00e9cret est r\u00e9put\u00e9e non \u00e9crite. Elle n’a aucune valeur juridique, m\u00eame si vous avez sign\u00e9 le contrat.<\/p>\n

La liste officielle des charges r\u00e9cup\u00e9rables<\/h2>\n

Le d\u00e9cret n\u00b087-713 r\u00e9partit les charges selon huit grandes cat\u00e9gories. Voici la r\u00e9partition entre ce qui incombe au locataire et ce qui reste \u00e0 la charge du bailleur :<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Cat\u00e9gorie<\/th>\n\u00c0 la charge du locataire<\/th>\n\u00c0 la charge du bailleur<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Ascenseur et monte-charge<\/td>\n\u00c9lectricit\u00e9, entretien courant, petites r\u00e9parations<\/td>\nR\u00e9parations importantes, mise aux normes, remplacement<\/td>\n<\/tr>\n
Eau froide et eau chaude<\/td>\nConsommation, entretien des compteurs et robinets<\/td>\nRemplacement des canalisations, pose de compteurs<\/td>\n<\/tr>\n
Chauffage collectif<\/td>\nCombustible, exploitation, entretien des br\u00fbleurs<\/td>\nRemplacement de la chaudi\u00e8re ou de l’installation<\/td>\n<\/tr>\n
Parties communes<\/td>\nNettoyage, \u00e9clairage, entretien des parois vitr\u00e9es<\/td>\nRavalement, peinture lourde, r\u00e9fection des sols<\/td>\n<\/tr>\n
Espaces ext\u00e9rieurs<\/td>\nTonte des pelouses, arrosage, entretien des massifs<\/td>\nAbattage d’arbres, cr\u00e9ation de nouveaux am\u00e9nagements<\/td>\n<\/tr>\n
Personnel d’immeuble<\/td>\n75 % des salaires si le gardien assure entretien et repr\u00e9sentation, 40 % pour une seule fonction<\/td>\nPart restante, charges patronales au-del\u00e0 du seuil<\/td>\n<\/tr>\n
Taxes<\/td>\nTEOM, taxe de balayage, redevance d’assainissement<\/td>\nTaxe fonci\u00e8re, assurance immeuble<\/td>\n<\/tr>\n
\u00c9quipements divers<\/td>\nInterphone, portail automatique, entretien bo\u00eetes aux lettres<\/td>\nInstallation initiale, remplacement complet<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Parmi ces postes, la taxe d’enl\u00e8vement des ordures m\u00e9nag\u00e8res (TEOM)<\/strong> m\u00e9rite une mention particuli\u00e8re. Elle figure sur l’avis de taxe fonci\u00e8re du propri\u00e9taire, mais la loi autorise le bailleur \u00e0 la r\u00e9cup\u00e9rer int\u00e9gralement aupr\u00e8s du locataire. Beaucoup de locataires l’ignorent et contestent \u00e0 tort ce poste lors de la r\u00e9gularisation annuelle.<\/p>\n

Charges en copropri\u00e9t\u00e9 : quelle quote-part est r\u00e9cup\u00e9rable ?<\/h2>\n

Quand le logement est en copropri\u00e9t\u00e9, le bailleur r\u00e9percute uniquement la fraction des charges correspondant aux postes r\u00e9cup\u00e9rables, au prorata des tanti\u00e8mes du lot. Les charges de copropri\u00e9t\u00e9 comprennent g\u00e9n\u00e9ralement des d\u00e9penses mixtes : une partie est r\u00e9cup\u00e9rable sur le locataire, l’autre reste \u00e0 la charge du propri\u00e9taire.<\/p>\n

En pratique, environ 70 \u00e0 80 % du budget annuel d’une copropri\u00e9t\u00e9 courante peut \u00eatre r\u00e9cup\u00e9r\u00e9 sur le locataire. Le solde, qui inclut les honoraires du syndic, l’assurance immeuble et les travaux sur les parties communes relevant de l’article 606 du Code civil (gros murs, toiture, charpente), reste \u00e0 la charge exclusive du bailleur.<\/p>\n

Nous vous conseillons de demander syst\u00e9matiquement le d\u00e9tail du calcul ainsi que le proc\u00e8s-verbal de la derni\u00e8re assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale de copropri\u00e9t\u00e9, pour v\u00e9rifier la coh\u00e9rence des montants r\u00e9clam\u00e9s.<\/p>\n

Provisions sur charges et r\u00e9gularisation annuelle obligatoire<\/h2>\n

Pour les logements vides<\/strong>, le bailleur per\u00e7oit chaque mois une provision sur charges dont le montant doit \u00eatre d\u00e9fini dans le bail. Ce n’est qu’une avance : une fois par an, le propri\u00e9taire doit proc\u00e9der \u00e0 la r\u00e9gularisation, c’est-\u00e0-dire comparer la provision encaiss\u00e9e aux d\u00e9penses r\u00e9elles.<\/p>\n

La loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de transmettre au locataire, un mois avant la r\u00e9gularisation, un d\u00e9compte d\u00e9taill\u00e9 par poste de d\u00e9penses. Les pi\u00e8ces justificatives (factures, relev\u00e9s de consommation) doivent ensuite rester disponibles pendant six mois pour que le locataire puisse les consulter \u00e0 sa demande.<\/p>\n

Si la provision \u00e9tait insuffisante, le locataire verse un compl\u00e9ment. Si elle \u00e9tait excessive, le bailleur rembourse le trop-per\u00e7u. Le d\u00e9lai de prescription pour r\u00e9clamer l’un ou l’autre est de 3 ans<\/strong> \u00e0 compter de la date d’exigibilit\u00e9 des charges (article 2224 du Code civil).<\/p>\n

Pour les logements meubl\u00e9s<\/strong>, le bailleur peut opter pour un forfait de charges, fix\u00e9 dans le bail. Dans ce cas, aucune r\u00e9gularisation n’est due, quel que soit le montant r\u00e9el des d\u00e9penses. Le bail mobilit\u00e9<\/a> fonctionne \u00e9galement au forfait, ce qui simplifie la gestion pour les s\u00e9jours de courte dur\u00e9e.<\/p>\n

Si le bailleur n’effectue pas la r\u00e9gularisation annuelle dans les d\u00e9lais, le locataire peut, apr\u00e8s mise en demeure rest\u00e9e sans r\u00e9ponse, suspendre le versement des provisions. Cette possibilit\u00e9 est encadr\u00e9e par la loi et doit \u00eatre exerc\u00e9e avec pr\u00e9caution.<\/p>\n

Ce que le locataire peut exiger du bailleur<\/h2>\n

Tout locataire a le droit de demander la communication des pi\u00e8ces justificatives relatives aux charges. En copropri\u00e9t\u00e9, cela inclut les appels de fonds du syndic, les relev\u00e9s de compteurs et les contrats d’entretien. Le bailleur ne peut pas refuser sous pr\u00e9texte de confidentialit\u00e9.<\/p>\n

Si le montant de la r\u00e9gularisation semble incoh\u00e9rent, la premi\u00e8re \u00e9tape consiste \u00e0 demander le d\u00e9compte d\u00e9taill\u00e9 par poste. La seconde est de v\u00e9rifier, ligne par ligne, que chaque charge figure bien dans le d\u00e9cret de 1987. Toute d\u00e9pense absente de ce texte doit \u00eatre retir\u00e9e du d\u00e9compte.<\/p>\n

La liste des diagnostics obligatoires remis au locataire<\/a> fait \u00e9galement partie des obligations du bailleur avant la remise des cl\u00e9s, au m\u00eame titre que le respect des r\u00e8gles sur les charges r\u00e9cup\u00e9rables et la fourniture d’un logement d\u00e9cent.<\/p>\n

Si vous envisagez de placer votre bien sous investissement locatif meubl\u00e9 en LMNP<\/a>, savoir distinguer location nue et location meubl\u00e9e est fondamental pour optimiser votre fiscalit\u00e9.<\/p>\n

FAQ sur les charges locatives r\u00e9cup\u00e9rables<\/h2>\n

Le bailleur peut-il r\u00e9cup\u00e9rer les frais d’assurance de l’immeuble ?<\/h3>\n

Non. L’assurance multirisque habitation souscrite par le propri\u00e9taire reste int\u00e9gralement \u00e0 sa charge. Seule la redevance d’assainissement, qui est une taxe communale, est r\u00e9cup\u00e9rable sur le locataire.<\/p>\n

Les honoraires d’agence de gestion sont-ils des charges r\u00e9cup\u00e9rables ?<\/h3>\n

Non. Les frais vers\u00e9s \u00e0 une agence immobili\u00e8re pour la gestion locative ne figurent pas dans la liste du d\u00e9cret 87-713. Ils restent \u00e0 la charge exclusive du bailleur, m\u00eame s’ils sont li\u00e9s \u00e0 la gestion quotidienne du logement.<\/p>\n

Que se passe-t-il si le bailleur ne r\u00e9gularise jamais les charges ?<\/h3>\n

Le locataire peut, apr\u00e8s une mise en demeure formelle rest\u00e9e sans r\u00e9ponse, saisir la commission d\u00e9partementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire. La prescription de 3 ans permet de r\u00e9clamer les r\u00e9gularisations sur les trois derni\u00e8res ann\u00e9es. Si la provision \u00e9tait excessive, le trop-per\u00e7u doit \u00eatre restitu\u00e9.<\/p>\n

Le d\u00e9p\u00f4t de garantie peut-il couvrir des charges impay\u00e9es ?<\/h3>\n

Oui. Le bailleur peut d\u00e9duire du d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/a> les charges non r\u00e9gl\u00e9es au moment du d\u00e9part du locataire, \u00e0 condition de fournir les justificatifs. Si la r\u00e9gularisation annuelle n’a pas encore eu lieu, il peut retenir au maximum 20 % du d\u00e9p\u00f4t dans l’attente du d\u00e9compte d\u00e9finitif.<\/p>\n

Les charges sont-elles dues pendant le pr\u00e9avis ?<\/h3>\n

Oui. Les provisions sur charges restent exigibles jusqu’\u00e0 la date de fin effective du bail. Le locataire doit continuer \u00e0 r\u00e9gler le loyer et les charges jusqu’\u00e0 la remise des cl\u00e9s, y compris pendant le d\u00e9lai de pr\u00e9avis<\/a>.<\/p>\n

Un propri\u00e9taire peut-il augmenter la provision en cours de bail ?<\/h3>\n

La provision est fix\u00e9e dans le bail. Le bailleur ne peut pas la modifier unilat\u00e9ralement en cours d’ex\u00e9cution du contrat, sauf accord expr\u00e8s du locataire. En revanche, lors du renouvellement ou de la r\u00e9vision annuelle, il peut proposer un r\u00e9ajustement justifi\u00e9 par les d\u00e9penses r\u00e9elles de l’ann\u00e9e \u00e9coul\u00e9e.<\/p>\n

En logement meubl\u00e9, le locataire peut-il contester le forfait de charges ?<\/h3>\n

Le forfait est librement n\u00e9goci\u00e9 \u00e0 la signature du bail. Une fois fix\u00e9, il ne peut \u00eatre modifi\u00e9 qu’\u00e0 l’occasion du renouvellement. Le locataire ne peut pas demander de r\u00e9gularisation si les charges r\u00e9elles sont inf\u00e9rieures au forfait, ni le bailleur si elles sont sup\u00e9rieures.<\/p>\n

Les r\u00e9parations locatives sont-elles distinctes des charges r\u00e9cup\u00e9rables ?<\/h3>\n

Oui. Les r\u00e9parations locatives (entretien courant, menus travaux) sont list\u00e9es par le d\u00e9cret n\u00b087-712 du 26 ao\u00fbt 1987 et sont \u00e0 la charge directe du locataire, ind\u00e9pendamment des charges r\u00e9cup\u00e9rables. Les grosses r\u00e9parations relevant de l’article 606 du Code civil (toiture, gros murs, charpente) restent \u00e0 la charge exclusive du bailleur.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

D\u00e9cret 87-713, tableau des charges r\u00e9cup\u00e9rables, provisions et r\u00e9gularisation annuelle : ce que bailleur et locataire doivent conna\u00eetre.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":160,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"saved_in_kubio":false,"footnotes":""},"categories":[7],"tags":[],"class_list":["post-161","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-location"],"yoast_head":"\nCharges locatives r\u00e9cup\u00e9rables : liste et r\u00e9gularisation<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"D\u00e9cret 87-713, tableau des charges r\u00e9cup\u00e9rables, provisions et r\u00e9gularisation annuelle : ce que bailleur et locataire doivent conna\u00eetre.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" 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