{"id":128,"date":"2026-05-05T11:00:00","date_gmt":"2026-05-05T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.lexpertimmo.fr\/blog\/?p=128"},"modified":"2026-05-15T05:18:55","modified_gmt":"2026-05-15T03:18:55","slug":"depot-de-garantie-delai-restitution","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.lexpertimmo.fr\/blog\/depot-de-garantie-delai-restitution\/","title":{"rendered":"D\u00e9p\u00f4t de garantie : quel d\u00e9lai pour le rendre au locataire ?"},"content":{"rendered":"<p>Le bailleur dispose de <strong>1 mois<\/strong> pour restituer le d\u00e9p\u00f4t de garantie si l&rsquo;\u00e9tat des lieux de sortie est conforme \u00e0 l&rsquo;\u00e9tat des lieux d&rsquo;entr\u00e9e. Ce d\u00e9lai passe \u00e0 <strong>2 mois<\/strong> d\u00e8s qu&rsquo;une d\u00e9gradation est constat\u00e9e. C&rsquo;est l&rsquo;article 22 de la loi du 6 juillet 1989 qui fixe ce cadre, sans d\u00e9rogation possible.<\/p>\n<p>Pass\u00e9 ces d\u00e9lais, le bailleur s&rsquo;expose \u00e0 des p\u00e9nalit\u00e9s financi\u00e8res et \u00e0 une proc\u00e9dure judiciaire. Voici ce que la r\u00e9glementation impose concr\u00e8tement.<\/p>\n<p class=\"tldr\">Le d\u00e9p\u00f4t de garantie doit \u00eatre restitu\u00e9 dans un d\u00e9lai de 1 mois (\u00e9tat des lieux conforme) ou 2 mois (d\u00e9gradations constat\u00e9es), \u00e0 compter de la remise des cl\u00e9s. Tout retard entra\u00eene une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois commenc\u00e9.<\/p>\n<h2>Qu&rsquo;est-ce que le d\u00e9p\u00f4t de garantie ?<\/h2>\n<p>Le d\u00e9p\u00f4t de garantie est une somme vers\u00e9e par le locataire au moment de la signature du bail. Il sert \u00e0 couvrir les \u00e9ventuels manquements du locataire \u00e0 ses obligations : loyers impay\u00e9s, d\u00e9gradations du logement, charges non r\u00e9gularis\u00e9es. Il ne s&rsquo;agit pas d&rsquo;un loyer d&rsquo;avance et le bailleur n&rsquo;a pas le droit de s&rsquo;en servir \u00e0 sa guise pendant la dur\u00e9e du bail.<\/p>\n<p>Son montant est plafonn\u00e9 par la loi : <strong>1 mois de loyer hors charges<\/strong> pour une location vide, <strong>2 mois<\/strong> pour une location meubl\u00e9e. Pour un bail mobilit\u00e9, aucun d\u00e9p\u00f4t de garantie ne peut \u00eatre exig\u00e9, c&rsquo;est une r\u00e8gle absolue pos\u00e9e par la loi ELAN du 23 novembre 2018. \u00c0 noter que les <a href=\"https:\/\/www.lexpertimmo.fr\/blog\/normes-d-habitabilite-comprendre-les-exigences-pour-un-logement-decent\/\">normes de d\u00e9cence du logement<\/a> conditionnent \u00e9galement la l\u00e9gitimit\u00e9 de certaines retenues : un bailleur ne peut pas facturer des r\u00e9parations li\u00e9es \u00e0 la v\u00e9tust\u00e9 ou \u00e0 un d\u00e9faut d&rsquo;entretien lui incombant.<\/p>\n<h2>Quel est le d\u00e9lai l\u00e9gal de restitution ?<\/h2>\n<p>La date de r\u00e9f\u00e9rence est la remise effective des cl\u00e9s, accompagn\u00e9e de l&rsquo;\u00e9tat des lieux de sortie contradictoire. C&rsquo;est \u00e0 partir de ce moment que le d\u00e9lai commence \u00e0 courir, pas \u00e0 compter de la date de fin du bail mentionn\u00e9e dans le contrat. La remise des cl\u00e9s ne peut intervenir qu&#8217;une fois le <a href=\"https:\/\/www.lexpertimmo.fr\/blog\/preavis-location-locataire\/\">pr\u00e9avis de location du locataire<\/a> pleinement \u00e9coul\u00e9.<\/p>\n<p>Deux situations se distinguent clairement :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>\u00c9tat des lieux de sortie conforme \u00e0 l&rsquo;entr\u00e9e :<\/strong> le bailleur doit restituer int\u00e9gralement le d\u00e9p\u00f4t dans un d\u00e9lai d&rsquo;1 mois.<\/li>\n<li><strong>D\u00e9gradations constat\u00e9es \u00e0 la sortie :<\/strong> le d\u00e9lai est port\u00e9 \u00e0 2 mois. Le bailleur peut retenir les sommes n\u00e9cessaires aux r\u00e9parations, \u00e0 condition de les justifier.<\/li>\n<\/ul>\n<p class=\"warning\">Un \u00e9tat des lieux de sortie r\u00e9alis\u00e9 unilat\u00e9ralement par le bailleur, sans la pr\u00e9sence du locataire, ne permet pas d&rsquo;invoquer des d\u00e9gradations. La proc\u00e9dure contradictoire est une condition de validit\u00e9 des retenues. Pour comprendre comment se d\u00e9roule cette \u00e9tape, consultez notre article sur <a href=\"https:\/\/www.lexpertimmo.fr\/blog\/comprendre-l-etat-des-lieux-locatifs-un-passage-cle-pour-proteger-locataires-et-proprietaires\/\">l&rsquo;\u00e9tat des lieux locatif et ses enjeux pratiques<\/a>.<\/p>\n<h2>Quelles retenues le bailleur peut-il op\u00e9rer ?<\/h2>\n<p>Toute retenue sur le d\u00e9p\u00f4t de garantie doit \u00eatre justifi\u00e9e par un document probant : devis, facture, constat d&rsquo;huissier ou photographies dat\u00e9es. Le bailleur ne peut pas se contenter de mentionner des d\u00e9gradations de fa\u00e7on vague. La jurisprudence est constante sur ce point.<\/p>\n<p>Les retenues l\u00e9gitimes couvrent principalement : les loyers ou charges impay\u00e9s \u00e0 la date de sortie, les d\u00e9gradations constat\u00e9es \u00e0 l&rsquo;\u00e9tat des lieux comparatif, et les \u00e9ventuels travaux de remise en \u00e9tat rendus n\u00e9cessaires par un usage anormal du logement. En revanche, l&rsquo;usure normale li\u00e9e \u00e0 l&rsquo;utilisation du logement (v\u00e9tust\u00e9) ne peut pas \u00eatre imput\u00e9e au locataire. La grille de v\u00e9tust\u00e9, lorsqu&rsquo;elle est annex\u00e9e au bail, sert pr\u00e9cis\u00e9ment \u00e0 calculer la part restant \u00e0 la charge du locataire selon l&rsquo;\u00e2ge des \u00e9quipements.<\/p>\n<p class=\"focus\">La loi ALUR du 24 mars 2014 a introduit la grille de v\u00e9tust\u00e9 applicable sur accord des parties. Si aucune grille n&rsquo;est annex\u00e9e au bail, le bailleur et le locataire doivent s&rsquo;entendre sur l&rsquo;\u00e9tat d&rsquo;usure constat\u00e9, ce qui est souvent source de litige.<\/p>\n<h2>Quelles sanctions en cas de retard de restitution ?<\/h2>\n<p>L&rsquo;article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est clair : si le bailleur ne restitue pas le d\u00e9p\u00f4t dans les d\u00e9lais l\u00e9gaux, le montant d\u00fb est major\u00e9 de <strong>10 % du loyer mensuel hors charges<\/strong> par mois de retard commenc\u00e9. Cette majoration s&rsquo;applique automatiquement, sans qu&rsquo;il soit n\u00e9cessaire de mettre le bailleur en demeure au pr\u00e9alable, m\u00eame si une mise en demeure acc\u00e9l\u00e8re g\u00e9n\u00e9ralement les choses.<\/p>\n<p>La proc\u00e9dure recommand\u00e9e est la suivante : d&rsquo;abord, une mise en demeure par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception, mentionnant le montant d\u00fb et le d\u00e9lai d\u00e9pass\u00e9. Si le bailleur ne r\u00e9pond pas sous 8 jours, le locataire peut saisir la commission d\u00e9partementale de conciliation (CDC) comp\u00e9tente, dont la saisine est gratuite. En cas d&rsquo;\u00e9chec de la conciliation, le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien est comp\u00e9tent. Pour les litiges inf\u00e9rieurs \u00e0 5 000 euros, la proc\u00e9dure simplifi\u00e9e devant le tribunal peut \u00eatre engag\u00e9e sans avocat.<\/p>\n<h2>Cas particuliers : meubl\u00e9, bail mobilit\u00e9 et colocation<\/h2>\n<p>Pour la <strong>location meubl\u00e9e<\/strong>, le d\u00e9lai de restitution est identique : 1 ou 2 mois selon l&rsquo;\u00e9tat des lieux comparatif. Seul le montant du d\u00e9p\u00f4t diff\u00e8re (2 mois au lieu d&rsquo;1). La r\u00e9glementation de la loi du 6 juillet 1989 s&rsquo;applique dans les m\u00eames conditions pour les r\u00e9sidences principales.<\/p>\n<p>Pour le <strong>bail mobilit\u00e9<\/strong> (entre 1 et 10 mois, non renouvelable), aucun d\u00e9p\u00f4t de garantie ne peut \u00eatre demand\u00e9. Le bailleur peut en revanche exiger une caution solidaire ou souscrire \u00e0 la garantie Visale propos\u00e9e par Action Logement.<\/p>\n<p>En <strong>colocation<\/strong>, si l&rsquo;un des colocataires quitte le logement en cours de bail, le d\u00e9p\u00f4t reste entre les mains du bailleur jusqu&rsquo;\u00e0 la fin du contrat. La restitution n&rsquo;intervient qu&rsquo;\u00e0 la remise des cl\u00e9s par le dernier occupant, sauf accord entre colocataires et bailleur pour un arrangement amiable. Nous vous conseillons de pr\u00e9voir cette situation dans le bail d\u00e8s le d\u00e9part afin d&rsquo;\u00e9viter tout litige \u00e0 la sortie.<\/p>\n<p>La <a href=\"https:\/\/www.lexpertimmo.fr\/blog\/comprendre-la-decence-des-logements-criteres-obligations-et-enjeux-pour\/\">d\u00e9cence du logement<\/a> joue \u00e9galement un r\u00f4le dans les litiges li\u00e9s au d\u00e9p\u00f4t de garantie : un logement ind\u00e9cent oblige le bailleur \u00e0 proc\u00e9der aux travaux n\u00e9cessaires, ce qui peut r\u00e9duire les retenues qu&rsquo;il est en droit d&rsquo;op\u00e9rer sur le locataire sortant.<\/p>\n<h2>FAQ sur le d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/h2>\n<h3>Quel article de loi fixe le d\u00e9lai de restitution du d\u00e9p\u00f4t de garantie ?<\/h3>\n<p>L&rsquo;article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe les conditions et d\u00e9lais de restitution du d\u00e9p\u00f4t de garantie pour les locations \u00e0 usage de r\u00e9sidence principale. Il s&rsquo;applique aux locations vides et meubl\u00e9es soumises \u00e0 cette loi.<\/p>\n<h3>Pourquoi le d\u00e9lai est-il de 2 mois quand il y a des d\u00e9gradations ?<\/h3>\n<p>Ce d\u00e9lai suppl\u00e9mentaire permet au bailleur d&rsquo;obtenir des devis ou factures pour chiffrer les travaux de remise en \u00e9tat. Sans justificatif, aucune retenue n&rsquo;est valable. Le d\u00e9lai de 2 mois est un maximum : si le bailleur dispose de ses justificatifs plus t\u00f4t, rien ne l&#8217;emp\u00eache de restituer le solde avant l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance.<\/p>\n<h3>Que faire si le propri\u00e9taire ne rend pas la caution apr\u00e8s l&rsquo;\u00e9tat des lieux ?<\/h3>\n<p>La premi\u00e8re \u00e9tape consiste \u00e0 adresser une mise en demeure par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception, en rappelant le d\u00e9lai l\u00e9gal et en r\u00e9clamant la restitution augment\u00e9e de la majoration de 10 % par mois de retard. En cas de refus ou d&rsquo;absence de r\u00e9ponse, la commission d\u00e9partementale de conciliation est saisie gratuitement. Le tribunal judiciaire reste le recours ultime.<\/p>\n<h3>Le bailleur peut-il retenir toute la caution pour des travaux de peinture ?<\/h3>\n<p>Non, pas syst\u00e9matiquement. La v\u00e9tust\u00e9 des peintures doit \u00eatre prise en compte. Si les peintures avaient d\u00e9j\u00e0 5 ou 10 ans \u00e0 l&rsquo;entr\u00e9e dans les lieux, leur \u00e9tat ne peut pas \u00eatre imput\u00e9 int\u00e9gralement au locataire. La grille de v\u00e9tust\u00e9, lorsqu&rsquo;elle est annex\u00e9e au bail, d\u00e9termine la part restant \u00e0 la charge de chacun. Sans grille, l&rsquo;appr\u00e9ciation est faite au cas par cas, souvent devant la commission de conciliation.<\/p>\n<h3>Le d\u00e9p\u00f4t de garantie est-il obligatoire dans un bail de location vide ?<\/h3>\n<p>Non, il n&rsquo;est pas obligatoire. Le bailleur peut d\u00e9cider de ne pas en exiger un. Mais s&rsquo;il en pr\u00e9voit un dans le bail, son montant ne peut pas d\u00e9passer 1 mois de loyer hors charges pour une location vide. Certains propri\u00e9taires pr\u00e9f\u00e8rent y renoncer pour attirer des candidats, surtout dans un contexte o\u00f9 l&rsquo;acc\u00e8s \u00e0 la location reste difficile pour certains profils.<\/p>\n<h3>Le bailleur peut-il conserver le d\u00e9p\u00f4t si le locataire part sans faire l&rsquo;\u00e9tat des lieux de sortie ?<\/h3>\n<p>Si le locataire refuse de participer \u00e0 l&rsquo;\u00e9tat des lieux de sortie sans motif valable, le bailleur peut le faire r\u00e9aliser unilat\u00e9ralement par un huissier, aux frais partag\u00e9s par moiti\u00e9. Le bailleur est alors fond\u00e9 \u00e0 retenir les sommes correspondant aux d\u00e9gradations constat\u00e9es, \u00e0 condition que celles-ci soient document\u00e9es par le rapport de l&rsquo;huissier.<\/p>\n<h3>Que se passe-t-il si le logement est vendu entre l&rsquo;entr\u00e9e et la sortie du locataire ?<\/h3>\n<p>En cas de vente du bien lou\u00e9, le d\u00e9p\u00f4t de garantie est transf\u00e9r\u00e9 au nouveau propri\u00e9taire. C&rsquo;est \u00e0 lui de le restituer au locataire \u00e0 la fin du bail. Si ce transfert n&rsquo;a pas eu lieu entre les deux parties (vendeur et acqu\u00e9reur), le locataire peut n\u00e9anmoins exiger la restitution aupr\u00e8s du nouveau bailleur, qui dispose d&rsquo;un recours contre l&rsquo;ancien propri\u00e9taire.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>1 ou 2 mois pour rendre le d\u00e9p\u00f4t de garantie selon l&rsquo;\u00e9tat des lieux. 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